Thủ Tục Mua Bán Căn Hộ Chung Cư (Chưa Có Sổ Đỏ) Được Thực Hiện Như Thế Nào?

Việc mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ là tình huống khá phổ biến hiện nay, đặc biệt ở các dự án đang xây dựng hoặc mới bàn giao. Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ đỏ có thể được thực hiện theo hai hình thức: mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc mua lại từ người mua trước đó. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cho từng trường hợp.

Hình thức 1: Mua trực tiếp từ chủ đầu tư

Đây là trường hợp người mua ký hợp đồng mua bán căn hộ trực tiếp với chủ đầu tư. Hợp đồng này không bắt buộc công chứng và toàn bộ quy trình sẽ được chủ đầu tư hướng dẫn, giải thích rõ ràng.

Từ ngày 01/7/2015 (thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), hợp đồng mua bán căn hộ không còn phải theo mẫu bắt buộc của Bộ Xây dựng. Các bên có thể tự thỏa thuận các điều khoản nhưng phải đảm bảo nội dung cơ bản được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.

Lưu ý quan trọng khi ký hợp đồng mua bán căn hộ

Đọc kỹ các điều khoản về diện tích, vị trí, giá bán, tiến độ thanh toán.
Quan tâm đến phần sở hữu chung – sở hữu riêng trong tòa nhà.
Kiểm tra kỹ điều khoản tiến độ xây dựng, bàn giao và mức phạt nếu chậm bàn giao.
Yêu cầu chủ đầu tư giải thích hoặc chỉnh sửa nếu có điều khoản chưa rõ ràng.

Khi hai bên đã thống nhất tất cả nội dung, hợp đồng mua bán căn hộ sẽ được ký kết hợp pháp.

Hình thức 2: Mua lại từ người mua khác

Đây là trường hợp người mua lại căn hộ từ một bên đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (có thể là người mua đầu tiên hoặc qua nhiều người mua khác). Giao dịch này là hợp pháp và được chia làm hai trường hợp cụ thể.

Trường hợp 1: Chưa nộp hồ sơ cấp sổ đỏ

Trường hợp này, hai bên sẽ thực hiện Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ và công chứng tại Văn phòng công chứng.

Về bản chất, đây là việc người mua nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán gốc mà người đầu tiên đã ký với chủ đầu tư. Người nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư.
Khi hoàn tất, người nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ là người được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ).

Hồ sơ cần chuẩn bị

CMND/CCCD, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của cả hai bên (bản sao).
Hợp đồng mua bán căn hộ bản chính (kèm theo các giấy tờ liên quan đến căn hộ).
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng bản chính của lần chuyển nhượng trước (nếu có).
Các hóa đơn, biên lai thanh toán cho các đợt đã trả tiền (bản sao).
Xác nhận của chủ đầu tư rằng hồ sơ cấp sổ đỏ chưa được nộp.

Trình tự và thủ tục thực hiện

Bước 1: Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng

Hai bên nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng.
Công chứng viên kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và hợp đồng gốc.
Các bên đọc lại toàn bộ hợp đồng, ký vào từng trang trước mặt công chứng viên.
Công chứng viên ký, ghi lời chứng và đóng dấu xác nhận.

Bước 2: Thanh toán tiền chuyển nhượng

Sau khi hoàn tất công chứng, bên mua sẽ thanh toán tiền cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Bước 3: Kê khai và nộp thuế

Sau khi công chứng, bên chuyển nhượng (bên bán) phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.
Các bên có thể thỏa thuận người nộp thay cho thuận tiện. Hồ sơ kê khai được nộp tại cơ quan thuế địa phương.

Bước 4: Xác nhận của chủ đầu tư

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để xin xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Trong vòng tối đa 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, chủ đầu tư phải xác nhận và bàn giao lại các giấy tờ sau:

02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu tư (mỗi bên giữ 01 bản).
Bản chính hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư.
Bản chính văn bản chuyển nhượng của lần liền kề trước (nếu có).
Bản sao chứng thực biên bản bàn giao nhà (nếu căn hộ đã được bàn giao).
Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh được miễn thuế.

Sau bước này, giao dịch chuyển nhượng được hoàn tất. Người mua chính thức trở thành chủ sở hữu căn hộ và chỉ cần chờ chủ đầu tư thực hiện thủ tục cấp sổ hồng.

Trường hợp 2: Hồ sơ cấp sổ đỏ đã được nộp

Nếu hồ sơ đã được nộp cho cơ quan có thẩm quyền, người bán không thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
Trong trường hợp này, các bên có thể thực hiện Hợp đồng ủy quyền công chứng để bên mua được toàn quyền quản lý, sử dụng, và thực hiện nghĩa vụ thay bên bán cho đến khi sổ đỏ được cấp.

Thủ tục lập hợp đồng ủy quyền đơn giản hơn so với chuyển nhượng hợp đồng. Người dân chỉ cần mang hồ sơ cá nhân ra Văn phòng công chứng, công chứng viên sẽ hướng dẫn chi tiết.

Kết luận

Như vậy, việc mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ là hoàn toàn hợp pháp nếu được thực hiện đúng quy định.
Tùy theo tình trạng pháp lý của căn hộ, người mua có thể:

Ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư (không cần công chứng).
Hoặc thực hiện văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán với người mua trước đó (phải công chứng và có xác nhận của chủ đầu tư).

Hiểu đúng quy trình, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ đúng quy định pháp luật sẽ giúp người mua tránh rủi ro, đảm bảo quyền sở hữu căn hộ hợp pháp và an toàn.