Thủ tục hợp sổ đỏ khi đã có nhà, đất thổ cư và đất nông nghiệp

Việc hợp sổ đỏ (hay còn gọi là hợp thửa đất) giúp người sử dụng đất có thể gộp nhiều thửa liền kề thành một thửa duy nhất, thuận lợi cho quản lý, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về thành phần hồ sơ, quy trình, thời gian và lệ phí hợp sổ đỏ theo quy định mới nhất.

1. Thành phần hồ sơ hợp thửa đất, hợp sổ đỏ

Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin hợp thửa đất (theo mẫu mới nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành).
• 02 bản sao chứng minh nhân dân (hoặc căn cước công dân) và sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng – có chứng thực.
• 02 bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng – có chứng thực.
• 01 bản chính và 02 bản sao chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Các loại giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có), ví dụ:
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993.
  • Giấy chứng nhận tạm thời, hồ sơ thừa kế, tặng cho, giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
  • Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng đất được UBND xác nhận trước 15/10/1993.
  • Quyết định hoặc bản án của Tòa án, cơ quan thi hành án liên quan đến đất đai.

💡 Trường hợp giấy tờ ghi tên người khác, nhưng có hồ sơ chuyển quyền hợp pháp trước 01/7/2004 và không có tranh chấp, vẫn đủ điều kiện để làm thủ tục hợp thửa đất.

2. Quy trình thực hiện thủ tục hợp thửa đất (hợp sổ đỏ)

Quy trình hợp sổ đỏ được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại **Phòng Tài nguyên và Môi trường** nơi có đất hoặc **Bộ phận một cửa cấp huyện**. Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, nếu thiếu sẽ hướng dẫn bổ sung.

Bước 2: Kiểm tra và trích đo địa chính

Trong thời hạn **07 ngày làm việc** kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, **Văn phòng Đăng ký đất đai** sẽ:

• Thực hiện trích đo địa chính (nếu cần);
• Lập bản trích lục bản đồ thửa đất mới và gửi đến Phòng TN&MT cùng cấp.

Bước 3: Xét duyệt và trình ký cấp Giấy chứng nhận

Sau khi nhận hồ sơ địa chính, **Phòng TN&MT** có trách nhiệm trình **UBND cấp huyện** xem xét, ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (trong thời gian không quá **03 ngày làm việc**).

Bước 4: Nhận kết quả

Sau khi UBND ký duyệt, Phòng TN&MT sẽ:

• Trả **sổ đỏ hợp thửa** mới cho người sử dụng đất;
• Thu hồi sổ đỏ cũ, lưu hồ sơ tại **Văn phòng Đăng ký đất đai** để chỉnh lý dữ liệu đất đai.

⏱ Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không tính ngày nghỉ, lễ, hoặc thời gian nộp thuế).

3. Lệ phí hợp sổ đỏ và các khoản thuế liên quan

Việc hợp sổ đỏ bao gồm lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (nếu có chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

3.1. Thuế thu nhập cá nhân khi hợp thửa đất

Theo Thông tư 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính, có 2 cách tính:

• Cách 1: Nếu có hóa đơn chứng từ hợp lệ, thuế thu nhập cá nhân = 25% lợi nhuận từ việc chuyển nhượng, hợp thửa.
• Cách 2: Nếu không chứng minh được giá mua, thuế được tính = 2% giá trị chuyển nhượng thực tế.

⚖ Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thì thuế được tính theo giá đất của Nhà nước.

3.2. Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, các trường hợp hợp sổ đỏ được miễn thuế gồm:

Giữa vợ và chồng;

Giữa cha mẹ và con (đẻ hoặc nuôi);

Giữa cha mẹ vợ/chồng và con rể, con dâu;

Giữa ông bà và cháu;

Giữa anh, chị, em ruột với nhau.

3.3. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ hợp sổ đỏ được tính bằng 5% giá trị hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá trị thửa đất theo bảng giá đất Nhà nước.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nộp phiếu thu tại Văn phòng Đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục sang tên và nhận sổ đỏ mới.

4. Thời gian hoàn tất thủ tục hợp sổ đỏ

Theo quy định hiện hành, thời gian thực hiện thủ tục hợp thửa đất không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Đối với khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu – vùng xa, thời gian này có thể được kéo dài thêm 10 ngày.

5. Lợi ích khi hợp thửa đất (hợp sổ đỏ)

✅ Thuận tiện trong việc quản lý, chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
✅ Giúp tăng giá trị bất động sản, tránh tình trạng thửa đất nhỏ lẻ khó sử dụng.
✅ Giảm chi phí khi thực hiện các thủ tục pháp lý về đất đai sau này.
✅ Hợp pháp hóa quyền sở hữu, tránh tranh chấp hoặc bị thu hồi sai mục đích.

📌 Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Thông tư 113/2011/TT-BTC