Tản mạn về chủ đề mới: Mua – Sửa – Bán Nhà Nát – Hành trình không dành cho người thiếu kiên nhẫn

Trong vài năm trở lại đây, mô hình “mua nhà nát – cải tạo – bán lại” trở thành hướng đi được nhiều người quan tâm, đặc biệt là những ai muốn tận dụng thời gian rảnh và dòng vốn nhàn rỗi để tạo ra giá trị gia tăng.

Dưới đây là một vài chia sẻ tổng hợp từ quá trình mình trực tiếp làm, dành cho những ai muốn theo mô hình này như một công việc nghiêm túc.

1. Cần chuẩn bị những gì trước khi bắt đầu?

Để không “vào nghề” rồi rút lui sớm, bạn nên xác định mình có ít nhất 3 yếu tố cốt lõi:

• 🔹 Kiến thức bất động sản

• 🔹 Kiến thức xây dựng – cải tạo – decor

• 🔹 Nguồn tài chính chủ động

Nếu bạn không có thời gian nhưng có tài chính ổn, việc này vẫn dễ dàng – thuê môi giới BĐS, công ty xây dựng là xong.

Nhưng nếu bạn xác định “tự làm để học và kiếm lời”, thì hãy đọc kỹ 3 bước sau.

2. Bước 1: Làm chủ kiến thức BĐS – Không làm ngơ với quy hoạch và khách hàng mục tiêu

🎯 Xác định đối tượng khách hàng:

• Họ là người mua để ở, mua để đầu tư, hay mua để cho thuê?

• Giống như đi câu cá – phải biết mình câu cá trê hay cá lóc để chọn mồi đúng bài!

🗺️ Xác định khu vực phù hợp:

• Khi đã biết khách hàng là ai, bạn sẽ biết họ thích khu nào, giá tầm bao nhiêu.

• Đừng chọn khu quá xa hoặc quá cao so với tài chính dự kiến của nhóm khách này.

📜 Kiểm tra pháp lý và quy hoạch:

• Sổ hồng, quy hoạch, giới hạn xây dựng, có lên tầng được không?

• Đừng bao giờ xem nhẹ giấy tờ pháp lý – đây là rủi ro lớn nhất khiến bạn “ngậm đắng” khi đã xuống tiền.

3. Bước 2: Xây dựng & cải tạo – Càng chuyên nghiệp, càng ít phát sinh

Nếu không phải dân kỹ thuật, bạn nên hợp tác với một đội xây dựng uy tín, lâu dài, thay vì mỗi lần tìm thầu mới.

🔍 Kiểm tra hiện trạng nhà:

• Nhà còn chắc không? Có thể cải tạo không? Có lên thêm tầng được không?

• Kết cấu nhà cũ còn ổn định không?

🛠️ Lên phương án cải tạo:

• Thiết kế lại công năng hợp lý, tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo thẩm mỹ – trải nghiệm người dùng.

• Phải bám sát nhu cầu khách hàng mục tiêu để không cải tạo “quá đà” dẫn tới đội chi phí.

4. Bước 3: Tổng hợp chi phí – Xác định giá bán – Kiểm tra thị trường

Đây là bước rất quan trọng để bạn không bị “ngáo giá” khi ra hàng.

• Cộng tất cả chi phí: mua nhà + chi phí cải tạo + các chi phí phát sinh.

• So sánh với mặt bằng giá bán khu vực xung quanh để không bị định giá ảo.

🔸 Đừng quên để một khoản lợi nhuận hợp lý.
🔸 Đừng đẩy giá lên quá cao khiến hàng “nằm đắp chiếu”.

Lời kết: Làm nghề nghiêm túc – Đừng chạy theo trend nửa vời

Việc mua – sửa – bán nhà nát không phải “mì ăn liền”.
Nó đòi hỏi tư duy phân tích – hiểu thị trường – kỹ năng quản lý dự án nhỏ – và tính toán lợi nhuận hợp lý.

Nếu bạn thấy hứng thú, mình sẽ chia sẻ chi tiết hơn về từng bước, đặc biệt là phần sửa chữa – nơi mọi thứ có thể phát sinh nếu không tính kỹ.