QUY TRÌNH MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ, NHÀ PHỐ, ĐẤT ĐAI ĐÃ CÓ SỔ

Áp dụng cho giao dịch tài sản đã có Sổ hồng/Sổ đỏ. Quy trình gồm 4 chặng: Đặt cọc → Công chứng HĐMB → Nộp thuế & sang tên → Nhận sổ. Bài viết đi kèm checklist giấy tờ và lưu ý “tiền – sổ” an toàn.

Chặng 1 — Nhận/Đặt cọc

1. Thống nhất giá, thời gian công chứng (thường trong 30 ngày), địa điểm VP công chứng, phương thức thanh toán (tiền mặt/chuyển khoản).
2. Soạn & ký HĐ đặt cọc (mẫu có sẵn của môi giới/VPCC). Kiểm tra kỹ:
   • Thông tin bên bán/bên mua (họ tên, số CCCD/CMND, tình trạng hôn nhân).
   • Thông tin tài sản: thửa đất/số căn, diện tích, số sổ, trang ghi thế chấp/biến động.
   • Điều khoản phạt cọc, thời hạn & điều kiện hủy cọc (ví dụ: rủi ro pháp lý, quy hoạch, thế chấp).
3. Xem bản gốc sổ tại chỗ: đối chiếu mọi trang, tên chủ sở hữu khớp giấy tờ tùy thân; kiểm tra ghi chú thế chấp/tranh chấp/giới hạn.
4. Thỏa thuận chi phí: Thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí công chứng/sang tên, ai đi nộp hồ sơ.

Chặng 2 — Công chứng Hợp đồng mua bán (HĐMB)

Hồ sơ mang theo

• Bên bán: CCCD/CMND & Hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân; Sổ hồng/Sổ đỏ bản gốc; (nếu vắng mặt) Giấy ủy quyền công chứng.
• Bên mua: CCCD/CMND & Hộ khẩu; (nếu vợ chồng cùng đứng tên thì cùng đi hoặc có ủy quyền).

Quy trình tại VP công chứng

1. Nộp hồ sơ → NV soạn dự thảo HĐMB (mẫu chuẩn, chỉnh thông tin).
2. Hai bên đọc kỹ dự thảo → ký nháy từng trang, trang cuối ký & ghi “Tôi đã đọc, hiểu rõ và đồng ý”. Lăn tay.
3. Công chứng viên kiểm tra, hỏi nhận diện, xác nhận thanh toán, rồi ký, đóng dấu phát hành HĐMB.

Chặng 3 — Nộp thuế, phí & sang tên

1. Nộp hồ sơ tại VP Đăng ký Đất đai/“Một cửa”: HĐMB công chứng, sổ gốc, tờ khai thuế/phí, giấy tờ tùy thân. Nhận phiếu biên nhận ghi ngày hẹn nộp thuế.
2. Nộp Thuế TNCN (bên chịu theo thỏa thuận) & Lệ phí trước bạ (thường bên mua). Thanh toán tại ngân hàng theo mã định danh trên tờ khai.
3. Quay lại nộp chứng từ đã nộp thuế. Chờ xử lý hồ sơ sang tên.

Thời gian tham chiếu: 7–21 ngày làm việc (tùy địa phương & hồ sơ). Một số nơi có yêu cầu bổ sung như trích lục địa chính, cả vợ chồng cùng đứng tên…

Chặng 4 — Nhận sổ & bàn giao

• Nhận Sổ hồng/Sổ đỏ đã cập nhật tên bên mua theo giấy hẹn.
• Làm biên bản bàn giao (chìa khóa, hồ sơ kỹ thuật, công tơ điện/nước, phí quản lý còn lại…).

Checklist nhanh cho Bên Mua

• 1 bản HĐMB gốc + 3–4 bản sao y công chứng.
• Sổ gốc sau sang tên + hóa đơn nộp thuế/phí.
• Biên bản bàn giao, công tơ, số công nợ, phí quản lý, quỹ bảo trì (căn hộ).
• Không giao sổ cho ai nếu không cần thiết; các dịch vụ làm hồ sơ phải có biên nhận & ủy quyền rõ ràng.

Checklist nhanh cho Bên Bán

• Nếu chưa nhận đủ tiền, đề nghị VPCC chưa phát hành HĐMB.
• Giao đầy đủ sổ gốc, HĐMB, hồ sơ để bên mua nộp sang tên.
• Nhận tiền mặt: ưu tiên tại ngân hàng (kiểm đếm, nhận diện tiền thật/giả).
• Nếu bên bán chịu thuế/chi phí hồ sơ, có thể thỏa thuận bên mua giữ lại khoản tương ứng đến khi có biên lai nộp thuế.

Những lưu ý “tiền – sổ” then chốt

Hồ sơ thuế/phí thường gặp

• Thuế TNCN: 2% trên giá chuyển nhượng (trừ trường hợp miễn).
• Lệ phí trước bạ: 0,5% (đối với nhà, đất). Có thể khác tùy loại tài sản/quy định địa phương.
• Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, phí địa chính… theo biểu phí.

FAQ nhanh

Thanh toán vào lúc nào là an toàn nhất?

Thực tế thường chia 2–3 đợt: cọc → thanh toán chính tại bàn công chứng sau khi ký → phần còn lại khi có biên nhận nộp hồ sơ sang tên/giấy hẹn.

Nếu một bên vắng mặt?

Cần Giấy ủy quyền công chứng ghi rõ phạm vi (ký HĐMB, nhận tiền, nộp/nhận hồ sơ…).

Thời gian nhận sổ?

Khoảng 7–21 ngày làm việc. Kéo dài nếu thiếu thuế, cần trích lục, đo đạc, cập nhật nhân khẩu…

Từ khóa SEO

quy trình mua bán nhà đất đã có sổ, công chứng hợp đồng mua bán, đặt cọc mua bán nhà, thuế TNCN, lệ phí trước bạ, sang tên sổ hồng, hồ sơ công chứng, nhận sổ hồng sổ đỏ, thanh toán an toàn bất động sản