Quỹ Bảo Trì Nhà Chung Cư: Những Bi Hài Chưa Có Hồi Kết

Gần đây, Bộ Xây dựng đưa ra dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ‑CP, trong đó có đề xuất thay đổi cách thu 2% quỹ bảo trì nhà chung cư. Vấn đề này khiến dư luận xôn xao vì bao năm qua những tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư và Ban quản trị vẫn chưa có lời giải cuối cùng.

1. Nhập nhằng quan điểm về 2% phí bảo trì

1.1. “Khó dùng hết, lại phải đóng thêm”

Ở một chung cư tại Hà Đông (Hà Nội), cư dân cho rằng ban đầu nhu cầu bảo trì rất thấp — thang máy, máy bơm, hệ thống điện, nước chưa hỏng nhiều — vì vậy 2% thu từ hợp đồng cũng không đủ để duy trì trong suốt chu kỳ vận hành. Khi ban đầu sử dụng đến giới hạn, cư dân lại phải đóng thêm. Do đó, người này đề xuất nên bỏ quy định thu 2% ngay từ đầu, để tránh tranh chấp kéo dài giữa cư dân, Ban quản trị và chủ đầu tư.

1.2. “Chỉ cần thu khi có cư dân vào ở”

Một cư dân tại Hoàng Mai (Hà Nội) đồng tình rằng sau khoảng 10 năm sử dụng, nhiều hạng mục cần sửa chữa. Nếu không có quỹ dự phòng, Ban quản trị phải đến từng người để thu, gây phiền phức. Họ cho rằng nên thu khi bắt đầu có cư dân vào sử dụng, chứ không nên thu trước khi tòa nhà có người.

1.3. Quan điểm giữa giữ và bỏ 2%

Có chuyên gia vẫn đề nghị giữ 2% nhưng quy định rõ là chủ đầu tư không được quyền rút tiền — số tiền phải gửi vào tài khoản ngân hàng riêng ngay khi thu.

Theo Điều 108 Luật Nhà ở, phí bảo trì là trách nhiệm của chủ đầu tư, được trích từ giá trị hợp đồng và phải ghi vào hợp đồng mua bán. Đây được hiểu như một quyền được bảo hành, bảo trì của người mua. Nếu loại bỏ phí này, nhiều chủ đầu tư có thể “né” trách nhiệm và quyền lợi của người mua dễ bị xâm phạm.

Có ý kiến khác cho rằng cần một bên trung gian quản lý quỹ — không để chủ đầu tư, Ban quản trị tự xử — để giảm rủi ro lạm dụng, trục lợi.

2. Tranh chấp: từ nhỏ tới lớn, nơi nào cũng có

2.1. Chủ đầu tư “ôm” quỹ bằng cách không tổ chức hội nghị chung cư

Trường hợp chung cư ở Hà Nội, TP.HCM nhiều lần xảy ra tranh chấp vì chủ đầu tư trì hoãn tổ chức hội nghị nhà chung cư, để tiếp tục giữ quyền quản lý, vận hành, và dùng quỹ bảo trì cho mục đích riêng hoặc khai thác phần sở hữu chung mà không minh bạch.

2.2. Ban quản trị cũng “không vô tội”

Khi chủ đầu tư giao tiền cho Ban quản trị, có nơi xảy ra tranh chấp giữa các thành viên trong Ban — có người tố cáo lạm quyền, chiếm dụng quỹ bảo trì không minh bạch. Ví dụ: một chung cư cao cấp ở Bình Thạnh (TP.HCM) có hơn 60 tỷ đồng quỹ bảo trì, Ban quản trị và chủ đầu tư tranh chấp về việc gửi ngân hàng nào, rút tiền như thế nào. Tranh cãi kéo dài đến mức cơ quan chức năng phải vào cuộc can thiệp.

2.3. Minh bạch kém, sử dụng sai mục đích

Tại chung cư Văn Phú Victoria (Hà Đông), cư dân đã gửi đơn kiện Ban quản trị vì cho rằng khi được bàn giao hơn 41 tỷ đồng quỹ, Ban quản trị đã không công khai chi tiêu, khai thác dịch vụ quanh tòa nhà và lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà không hỏi ý kiến cư dân.

Theo quy định, chủ đầu tư phải gửi quỹ bảo trì vào tài khoản riêng. Khi bàn giao cho Ban quản trị, mọi chi tiêu lớn phải được hội nghị chung cư thông qua. Nhưng thực tế nhiều tài khoản đứng tên cá nhân, nhiều Ban quản trị không tuân thủ luật, thiếu chế tài xử lý cá nhân vi phạm.

2.4. Ban quản trị “ngoại đạo”, khó gánh trọng trách

Ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam) từng nhận xét: Ban quản trị thường không phải là đơn vị chuyên nghiệp về quản lý, xây dựng, hoặc vận hành, mà là người dân bình thường, thậm chí người đã nghỉ hưu. Họ không thường xuyên cập nhật quy định mới. Điều này khiến quản lý bảo trì, thu chi, giám sát dễ lạc khỏi mục tiêu minh bạch và hiệu quả.

Vì vậy, dù có Ban quản trị rồi, hoạt động thực tế tại nhiều tòa nhà chung cư vẫn lặp đi lặp lại kiểu tranh cãi luẩn quẩn: ai chịu trách nhiệm, người dân yêu cầu minh bạch, Ban quản trị thiếu năng lực, chủ đầu tư kéo dài quản lý…

3. Gợi ý hướng đi để “khóa” bài toán quỹ bảo trì

• Rõ ràng hóa pháp lý: luật sửa đổi cần quy định chặt chẽ về quyền rút tiền, hình thức gửi quỹ bảo trì, tài khoản riêng và các quy định xử lý vi phạm cụ thể.
• Giao cho bên trung gian quản lý quỹ: ngân hàng hoặc tổ chức độc lập để quản lý thay vì chủ đầu tư hoặc Ban quản trị tự làm.
• Minh bạch ngay từ đầu: từ dự toán chi, sử dụng quỹ bảo trì, báo cáo định kỳ công khai cho cư dân.
• Nâng năng lực Ban quản trị: đào tạo bài bản cho Ban quản trị về quản lý tài chính, quy định vận hành toà nhà, giám sát sửa chữa.
• Chế tài mạnh cho vi phạm: cá nhân trong Ban quản trị hoặc chủ đầu tư dùng sai tiền bảo trì phải chịu trách nhiệm hình sự, hành chính khi vi phạm rõ ràng.

Quỹ bảo trì nhà chung cư không phải là “miếng mồi” mà là quyền lợi bảo hành bền vững cho cư dân và trách nhiệm của chủ đầu tư. Khi quản lý tốt, minh bạch và có cơ chế giám sát chặt chẽ, câu chuyện “bi hài chưa hồi kết” mới có thể tìm được lối ra.