Những rủi ro khó lường khi mua nhà chưa hoàn công – Người mua cần biết trước khi xuống tiền

Trong thực tế, không ít người chọn mua nhà chưa hoàn công với suy nghĩ đơn giản: ở lâu dài thì không cần sang tên hay chuyển nhượng; hoặc để tiết kiệm chi phí trước mắt. Tuy nhiên, phần lớn người mua chưa hiểu rõ các rủi ro pháp lý liên quan, dẫn đến thiệt hại nặng nề về sau.

Cùng điểm qua những bất lợi khi mua loại bất động sản chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý này.

1. Nhà chưa hoàn công là gì và vì sao xảy ra?

Hoàn công là bước xác nhận cuối cùng của Nhà nước để công nhận phần nhà xây dựng đã hoàn thành hợp pháp và gắn vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một căn nhà chưa hoàn công có thể do:

• Chủ nhà không thực hiện thủ tục hoàn công, dù đã xây dựng hợp pháp.

• Xây dựng không phép hoặc sai phép, không đủ điều kiện để hoàn công.

2. Những bất lợi nếu mua nhà chưa hoàn công

Trường hợp 1: Nhà xây hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục hoàn công

• Không được công nhận quyền sở hữu nhà ở: Nếu nhà bị quy hoạch, người mua chỉ được đền bù giá trị đất – không được tính phần nhà.

• Phát sinh nhiều chi phí và thủ tục: Khi muốn hoàn công, người mua phải trả phí, thuế và đi qua thủ tục phức tạp.

• Phụ thuộc vào chủ cũ: Nếu giấy phép xây dựng đứng tên người bán, người mua cần sự hợp tác và chữ ký của họ khi làm thủ tục. Nếu họ mất liên lạc, đã mất hoặc không hợp tác, việc hoàn công có thể bế tắc hoàn toàn.

• Không vay được ngân hàng: Vì chưa có nhà hợp pháp trên giấy tờ, ngân hàng chỉ định giá phần đất, người mua không thể vay số tiền mong muốn.

• Giá trị nhà bị giảm: Nhà chưa hoàn công thường bị đánh giá thấp cả về pháp lý lẫn thực tế.

Trường hợp 2: Nhà xây sai phép hoặc trái phép

• Nhà xây sai phép: Đã có giấy phép xây dựng, nhưng xây khác so với bản vẽ (xây thêm tầng, lấn diện tích…). Muốn hoàn công, phải phá bỏ phần sai phạm, hoặc có thể bị cưỡng chế nếu không tuân thủ.

• Nhà xây trái phép: Không có giấy phép hoặc lấn chiếm đất công – không thể hoàn công, có thể bị cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ. Rủi ro mất trắng tiền mua là rất cao.

3. Nguy cơ “mất trắng” nếu không thận trọng

Khi mua nhà chưa hoàn công, người mua có thể rơi vào tình huống:

• Không thể sở hữu hợp pháp.

• Không thể hoàn công vì thiếu hợp tác từ chủ cũ.

• Bị cưỡng chế tháo dỡ nhà do sai phép, trái phép.

Tóm lại, mua nhà chưa hoàn công giống như việc đặt cược vào pháp lý không rõ ràng – rất dễ “tiền mất, nhà không ở được”.

4. Người mua cần làm gì để bảo vệ mình?

✅ Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng trước khi giao dịch

• Nhà có nằm trong quy hoạch không?

• Đã có giấy phép xây dựng và hoàn công chưa?

• Sổ đỏ đứng tên ai, có tranh chấp gì không?

✅ Kiểm tra hiện trạng xây dựng

• Đối chiếu thực tế căn nhà với giấy phép xây dựng (nếu có).

• Xác minh xem phần xây dựng có bị sai phạm hay vượt diện tích hay không.

Lời kết: Không nên đánh đổi rủi ro vì “giá tốt”

Nhà chưa hoàn công có thể rẻ hơn mặt bằng chung, nhưng đi kèm là rất nhiều rủi ro pháp lý, tài chính và thời gian. Nếu không thực sự hiểu rõ và chuẩn bị kỹ, người mua sẽ thiệt đơn thiệt kép.

Hãy luôn chủ động kiểm tra pháp lý và nhờ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn trước khi đặt cọc bất kỳ tài sản nào!