NHỮNG LƯU Ý QUAN TRỌNG KHI MUA NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG

Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng là hình thức giao dịch khá phổ biến trên thị trường, bởi mức giá thường rẻ hơn so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, đi kèm theo đó là rất nhiều rủi ro pháp lý nếu không nắm rõ quy trình và thủ tục.

1. Vì sao nhiều người chọn mua nhà đất đang thế chấp?

Bất chấp rủi ro, nhiều người vẫn quyết định mua nhà đất đang cầm cố ngân hàng vì:

• Giá rẻ hơn thị trường

• Vị trí đẹp, thường nằm trong khu dân cư đã quy hoạch

• Không bị dính tranh chấp (vì đã qua kiểm định kỹ lưỡng từ ngân hàng)

• Hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch

2. Những rủi ro khi mua nhà đất đang thế chấp

Tuy có lợi về giá nhưng mua nhà đang thế chấp ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro:

• Nếu người bán không trả được nợ, tài sản sẽ bị ngân hàng xử lý

• Toàn bộ giấy tờ bản chính đều đang bị ngân hàng giữ, bạn không thể kiểm tra chi tiết

• Thủ tục phức tạp, phải có sự đồng thuận từ bên nhận thế chấp (ngân hàng)

• Nếu không được ngân hàng đồng ý, việc giao dịch có thể bị vô hiệu

3. Căn cứ pháp lý khi mua nhà đất đang thế chấp

Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015:

“Bên thế chấp có quyền bán, tặng, trao đổi tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”

⟶ Luôn yêu cầu có xác nhận bằng văn bản từ phía ngân hàng trước khi đặt cọc hay chuyển tiền.

4. Quy trình mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Trường hợp: Giá nhà cao hơn số tiền thế chấp

Giả sử: Căn nhà có giá 5 tỷ đồng, đang thế chấp 2 tỷ tại ngân hàng.

Quy trình gồm:

Bước 1: Làm hợp đồng đặt cọc rõ ràng, nêu rõ:

• Số tiền đặt cọc

• Thời điểm giải chấp

• Thời điểm giao nhận giấy tờ bản gốc

Bước 2: Bên mua thanh toán khoản nợ 2 tỷ cho ngân hàng để giải chấp tài sản

Bước 3: Ngân hàng trả giấy tờ bản gốc gồm:

• Thông báo giải chấp

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Đơn xóa thế chấp

• Lệ phí trước bạ

Bước 4: Tùy địa phương, sẽ:

• Giải chấp trước – công chứng sau

• Hoặc công chứng trước – giải chấp sau

Bước 5: Làm thủ tục sang tên sổ đỏ & nộp thuế (bên bán có thể ủy quyền cho bên mua)

Trường hợp: Thế chấp toàn bộ giá trị căn nhà

Nếu tài sản thế chấp bằng 100% giá trị nhà:

Bước 1: Bên mua nộp tiền vào tài khoản ngân hàng của bên bán và yêu cầu phong tỏa tài khoản

Bước 2: Lập biên bản ba bên: bên mua – bên bán – ngân hàng
⟶ Ngân hàng chỉ mở phong tỏa khi giao dịch chuyển nhượng hoàn tất

Bước 3: Làm thủ tục xóa thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai

5. Lưu ý đặc biệt khi mua nhà đang thế chấp

• Không giao tiền trực tiếp cho bên bán nếu chưa có xác nhận từ ngân hàng

• Luôn có hợp đồng đặt cọc có điều kiện rõ ràng

• Kiểm tra kỹ giấy tờ gốc sau khi giải chấp

• Ưu tiên chọn giao dịch tại ngân hàng và phòng công chứng uy tín

• Cân nhắc thuê luật sư hoặc đơn vị trung gian nếu không rành thủ tục

TÓM LẠI

Mua nhà đất đang thế chấp là cơ hội tốt nếu bạn hiểu luật và làm đúng quy trình. Đừng vì ham giá rẻ mà “ôm rủi ro pháp lý”, nhất là khi thủ tục giải chấp, sang tên phức tạp. Hãy đảm bảo ngân hàng đồng thuận bằng văn bản, và giao dịch minh bạch qua bên thứ ba nếu cần.