KIẾN THỨC NỀN TẢNG TRONG ĐẦU TƯ BĐS: LỢI NHUẬN – RỦI RO

Nguyên tắc gốc: lợi nhuận luôn đi kèm rủi ro. Sản phẩm “an toàn nhất” thường cho lợi nhuận thấp; sản phẩm lợi nhuận cao sẽ có nhiều biến số phải quản trị.

Vì sao mốc 10%/năm là tối thiểu?

• Phí giao dịch: môi giới ~1%, thuế TNCN ~2% (+ các chi phí pháp lý, cải tạo, marketing bán).
• Chi phí ẩn: thời gian nắm giữ, rủi ro thanh khoản, biến động lãi suất & quy hoạch.

So sánh 5 loại hình BĐS phổ biến (điểm 1–10)

Chiến lược theo từng loại tài sản

Chung cư

• Lướt sớm: booking/xuất ưu tiên, khoản vào vốn thấp (dự án ngoại có trần thu tiền ≤50% trước bàn giao) nhưng cần kỷ luật ra hàng.
• Nắm giữ cho thuê: mục tiêu tổng lợi nhuận = yield thuê + tăng giá ≥ 10%/năm. Chọn khu việc làm–tiện ích–kết nối tốt.

Nhà phố / Biệt thự

• Giá trị gắn hạ tầng – thương mại – trường học – mật độ cư dân. Ưu tiên đường lớn, mặt sông/công viên, compound bài bản.
• Dòng tiền thuê yếu → lợi nhuận chủ đạo từ tăng giá; dự phòng vốn hoàn thiện nội thất nếu cho thuê.

Đất nền

• Nguyên tắc sống còn: pháp lý rõ (sổ riêng, ranh chuẩn, không vướng quy hoạch), vị trí có kỳ vọng hạ tầng thật (quyết định phê duyệt, mốc tiến độ).
• Không mua theo sóng “tin đồn”; phân bổ vốn nhỏ, dài hạn; tránh all-in. Lãi mục tiêu ≥ 9–10%/năm để bù không có dòng tiền.

BĐS nghỉ dưỡng

• Đánh giá công suất phòng, giá thuê thực, phí vận hành, pháp lý sở hữu; tránh chỉ dựa “cam kết lợi nhuận”.
• Phù hợp nhà đầu tư chấp nhận chu kỳ du lịch & rủi ro vĩ mô.

Shophouse

• Chân đế: khảo sát lưu lượng thực, cơ cấu dân cư & sức mua; để trống dài ngày sẽ “đốt tiền”.
• Mặt phố: định giá theo lưu lượng & tuyến tính thương mại; ưu thế sở hữu lâu dài.

Checklist quản trị rủi ro trước khi xuống tiền

• Pháp lý: sổ đỏ/sổ hồng, ranh–diện tích, lộ giới, quy hoạch & chứng chỉ quy hoạch cập nhật.
• Tài chính: tỷ lệ vay <50% giá trị tài sản; DSR (tổng trả nợ/thu nhập) < 40%; dự phòng 6–12 tháng chi phí.
• Thanh khoản: kiểm tra giao dịch thực trong 3–6 tháng gần nhất; thời gian “ra hàng” mục tiêu <60 ngày.
• Định giá: so sánh 3–5 mẫu tương đồng; chỉ mua khi ≤ mặt bằng khu vực để “lãi ngay khi mua”.
• Vận hành: kịch bản thuê–trống, phí bảo trì/vận hành, chi phí hoàn thiện.

Gợi ý phân bổ & lộ trình cho người mới

• Giai đoạn 1: học & thử với chung cư (minh bạch, dòng tiền), tránh đòn bẩy quá 50%.
• Giai đoạn 2: trích một phần nhỏ vào đất nền tiềm năng dài hạn (không dùng tiền cần đến trong 5–10 năm).
• Giai đoạn 3: nâng cấp lên nhà phố/shophouse mặt phố khi đã vững vốn & kinh nghiệm.

Kết luận

Hãy chọn loại tài sản phù hợp khẩu vị rủi ro và năng lực quản trị của bạn. Đặt mục tiêu lợi nhuận ≥10%/năm, kỷ luật với pháp lý–định giá–thanh khoản, và luôn có phương án dự phòng.