Khi nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép?

1. Các trường hợp phải xin phép theo Luật Đất đai 2013

Theo Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc phải có phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, hoặc đất làm muối.

Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản (nước mặn), đất làm muối, ao hồ, đầm..

Chuyển từ đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang sử dụng mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Chuyển đất phi nông nghiệp (được Nhà nước giao) sang đất phi nông nghiệp hoặc sang thuê đất.

Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Chuyển đất dùng để xây công trình sự nghiệp hoặc đất công cộng có mục đích kinh doanh.

Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không là thương mại, dịch vụ) sang đất thương mại, dịch vụ; hoặc chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây công trình sự nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

2. Khi nào không cần xin phép – chỉ cần đăng ký biến động đất đai

Theo Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, có những trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép cơ quan Nhà nước, nhưng vẫn phải đăng ký biến động đất đai:

Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác, như đất xây nhà kính, chuồng trại được phép theo luật.

Chuyển đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.

Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất trồng cây hàng năm.

Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không là thương mại, dịch vụ) hoặc ngược lại.

Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không là TM, DV) hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Dù không cần xin phép, người sử dụng đất vẫn phải nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai để cơ quan quản lý cập nhật.

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, trình tự như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất / quyền sở hữu nhà & quyền sử dụng đất / Giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Xuất trình CMND/CCCD nếu được yêu cầu.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Nếu hồ sơ thiếu hoặc chưa hợp lệ, trong tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan phải thông báo và hướng dẫn người nộp hoàn chỉnh.

Bước 3: Xử lý & quyết định

Cơ quan thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.

Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu phải nộp).

Trường hợp chuyển mục đích đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì UBND cấp huyện phải trình UBND cấp tỉnh xem xét trước khi cấp phép.

Phòng TNMT chỉ đạo cập nhật dữ liệu đất đai, chỉnh lý hồ sơ địa chính.

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có quyết định.

Bước 4: Trả kết quả

Cơ quan trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sau khi người nộp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thời hạn giải quyết:
• Không quá 15 ngày làm việc (không tính thời gian nộp thuế).
• Với địa bàn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng điều kiện kinh tế khó khăn: không quá 25 ngày.