ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG NHÀ PHỐ: CÁCH TÍNH NHANH & TÁCH GIÁ ĐẤT – NHÀ

SEO gợi ý: định giá xây dựng nhà phố, chi phí xây nhà theo m2, hệ số móng tầng hầm, khoán xây dựng, chi phí hoàn thiện nội thất

Vì sao không thể chỉ “giá bán ÷ m² đất”?

Khi mua nhà trên đất, giá trị gồm giá đất + giá trị xây dựng (kết cấu + hoàn thiện + nội thất). Chia phăng theo m² đất sẽ bỏ qua chi phí xây mới, dẫn đến kết luận “đắt vô lý”.

3 nhóm yếu tố làm đội chi phí xây dựng

1. Vị trí & điều kiện thi công

• Hẻm sâu/hẹp → vận chuyển vật liệu khó, chậm tiến độ, phát sinh tập kết ngoài.

• Nền đất yếu, sát công trình cũ, tường chung, vướng điện/nước → chi phí gia cố, xử lý nứt lún lân cận.

2. Loại hình – quy mô – kỹ thuật

• Cấp 4 đơn giản ↔ nhà phố kiên cố nhiều tầng ↔ villa/biệt thự ↔ có tầng hầm (đội chi phí mạnh).

3. Thời điểm – thị trường

• Mùa mưa/khô ảnh hưởng năng suất.

• Giá thép, xi măng, nhân công, nội thất biến động theo thị trường.

2 cách phổ biến để tính tiền xây

• Thuê KTS bóc tách khối lượng (có bản vẽ, giám sát) → chính xác, tốn phí.

• Khoán theo m² xây dựng

  • Khoán nhân công (chủ tự mua vật tư).

  • Khoán trọn gói (nhà thầu lo cả công + vật tư).

Nhiều nơi tính m² sàn quy đổi (đã có hệ số cho móng, mái, hầm).

Đơn giá tham khảo theo m² (chưa gồm nội thất rời)

• Xây thô (khung, xây, tô): ~ 3,5–4,2 triệu/m²

• Hoàn thiện tiêu chuẩn (ốp lát, trần, sơn, điện nước): ~ 5,2–6,5 triệu/m²

• Hoàn thiện cao cấp (gỗ/đá tự nhiên, kính, phụ kiện xịn): ~ 8–10 triệu/m²

Đây là con số tham khảo, thay đổi theo địa phương, thiết kế, vật tư và thời điểm.

Hệ số quy đổi diện tích (mẹo rất quan trọng)

• Tầng hầm: 150–220% m² (tùy độ sâu/giải pháp kết cấu)

• Móng: +30–100% (đơn ↔ băng/đôi/cọc)

• Mái

  • Mái tôn/ngói, kèo sắt: +30–70%

  • Mái BTCT phẳng: +100%

Tổng m² quy đổi = m² sàn các tầng + hệ số móng + hệ số mái (+ hầm nếu có)

Công thức nhanh để tách giá đất – giá nhà

1. Ước tính m² xây dựng quy đổi (áp hệ số móng/mái/hầm).

2. Nhân đơn giá phù hợp (thô/hoàn thiện/đẳng cấp).

3. Cộng phần nội thất rời (bếp, tủ, thiết bị): thường +15–30% chi phí hoàn thiện.

4. Giá trị xây dựng ước tính = (2) + (3).

5. Giá trị đất ≈ Giá chào bán – Giá trị xây dựng ước tính.

Ví dụ minh họa (tham khảo)

• Kích thước: 5×10m; 1 trệt + 3 lầu + sân thượng → ~ 200 m² sàn

• Giả định hoàn thiện tiêu chuẩn: ~ 6 triệu/m²

• Chi phí xây: 200 × 6 = 1,2 tỷ

• Nội thất rời: 300–500 triệu (tùy mức đầu tư)

• Tổng để ở “tân gia”: khoảng 1,5–1,7 tỷ

Nếu nhà chào bán X tỷ, thì giá trị đất ≈ X – (1,5–1,7) tỷ.

Cách nhận biết “xây tiết kiệm”

• Sàn giả/đổ mỏng: đi lại vang, tầng dưới nghe rõ bước chân.

• Vật tư “ẩn” (thép, dây điện, ống nước) giảm cấp; chống thấm sơ sài.

• Mặt tiền đắp chỉ/phù điêu/ốp đá đắt tiền nhưng kết cấu không tương xứng.

Tiết kiệm có thể giảm 15–30%, thậm chí 45% với nhà cấp 4 tạm. Nhưng rủi ro sử dụng & bảo trì cao.

Checklist xem nhà để định giá chuẩn hơn

• Năm hoàn công trên sổ (ước mức khấu hao).

• Chất lượng kết cấu (nứt, lún, thấm; thép/BT; sàn chắc).

• Điện–nước–thoát: đi ống, chống hôi, áp lực nước.

• Hoàn thiện: ốp lát, sơn, cửa, lan can, kính; PCCC (nếu cần).

• Hồ sơ: bản vẽ/hoàn công, nhật ký/ảnh thi công (nếu có).

• So sánh 5–10 căn tương đồng trong khu để hiệu chỉnh.

Lưu ý thương thảo

• Rõ phạm vi khoán (vật liệu theo thương hiệu/mã sản phẩm).

• Điều khoản phát sinh, nghiệm thu từng phần, bảo hành.

• Tiến độ – phạt chậm, lộ trình thanh toán gắn mốc hoàn thành.

• Bảo hiểm công trình, an toàn lao động, trách nhiệm với nhà kế bên.

Kết luận

Muốn định giá đúng nhà phố, hãy tách bạch giá trị xây dựng (theo m² quy đổi + đơn giá + nội thất) và giá trị đất. Hiểu hệ số móng–mái–hầm, nhận diện xây tiết kiệm và đối chiếu năm hoàn công sẽ giúp bạn ra giá tự tin, tránh “đoán mò” — nói một con số mà nhà thầu nghe xong… bỏ đi luôn.
Chúc bạn định giá chuẩn – thương lượng gọn – mua nhà an tâm!