ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO CÁCH “CHỨNG KHOÁN” — P/E & E/P BÊN ĐẤT

Khi mua bất động sản — dù để ở hay để đầu tư — câu hỏi đầu tiên luôn là: Giá này có hợp lý không? Liệu nó có cơ hội tăng giá trong tương lai hay không?
Một cách tiếp cận thú vị là áp dụng tư duy của thị trường chứng khoán — dùng P/E, E/P để định giá BĐS. Hãy cùng thử xem nó có “vận” không.

1. Nhắc lại: P/E & E/P trong chứng khoán là gì?

• P/E (Price to Earnings Ratio) = Giá cổ phiếu ÷ Lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu
  → Cho biết bạn đang trả bao nhiêu cho mỗi đơn vị lợi nhuận.

• E/P (Earnings to Price Ratio, tức là nghịch đảo của P/E) = Lợi nhuận ÷ Giá
  → Tỷ suất lợi nhuận dự kiến so với số vốn đầu.

Ở Việt Nam, P/E trung bình thị trường vào khoảng ~16 → E/P ~ 6%/năm (100 ÷ 16 = 6,25%).
Mức này chỉ tương đương lãi suất ngân hàng, nhưng rủi ro & công sức đầu tư chứng khoán cao hơn — vì thế chứng khoán Việt được xếp loại “Frontier Market” (thị trường mới nổi).

Ở các thị trường phát triển, E/P thường cao hơn lãi suất ngân hàng để bù rủi ro, chi phí quản lý…

2. Áp dụng P/E / E/P cho BĐS — thế nào cho hợp lý?

Trong thị trường BĐS:

• “Price” tương ứng với giá giao dịch của BĐS

• “Earning” tương ứng với dòng thu – ví dụ cho thuê, khai thác

Từ đó bạn có thể tính E/P của BĐS: (Thu nhập cho thuê mỗi năm) ÷ (Giá mua BĐS)

Nếu E/P của BĐS thấp hơn lãi suất ngân hàng + chi phí rủi ro — thì bạn đang mua theo kỳ vọng tăng giá nhiều chứ không mua để dòng tiền thu đều.

3. Ví dụ minh họa E/P của một số BĐS thực tế

Như bạn thấy: trong rất nhiều trường hợp, E/P BĐS thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng hoặc chi phí vốn. Nghĩa là bạn chấp nhận dòng thu thấp để mong kỳ vọng tăng giá lớn.

4. So sánh BĐS & cổ phiếu theo P/E

• Ở cổ phiếu, nếu P/E cao — nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận tương lai nhiều hơn, cổ tức tốt hơn, tăng trưởng doanh thu…

• Ở BĐS, khả năng tăng giá cho thuê theo thời gian rất hạn chế — đặc biệt ở chung cư, vì nhà cũ, nguồn cung mới, chi phí bảo trì…

• Vì vậy, nếu BĐS có P/E rất cao (E/P rất thấp), bạn đang đầu tư theo kỳ vọng tăng giá bất động sản, không dựa vào thu nhập cho thuê.

5. Những rủi ro khi mua BĐS với E/P quá thấp

• Khi giá cho thuê không tăng theo kỳ vọng — có khi còn giảm — E/P càng thấp hơn.

• Khi chi phí duy trì, quản lý, bảo trì, thuế, phí… ăn vào lợi nhuận cho thuê.

• Khi bạn vay nợ với lãi suất thả nổi — chi phí vốn lên cao — bạn dễ bị gánh nặng tài chính.

• Khi thị trường điều chỉnh, giá BĐS có thể giảm — nếu bạn mua bằng kỳ vọng tăng giá, không dự phòng rủi ro, bạn sẽ chịu thiệt lớn.

6. Kết luận & gợi ý ứng dụng

• Thị trường BĐS VN — phần lớn là đầu cơ hơn là đầu tư — vì giá giao dịch cao hơn giá sử dụng (E/P rất thấp).

• Khi bạn định mua BĐS, hãy tính E/P, so với lãi suất ngân hàng + chi phí rủi ro — nếu chênh lệch nhỏ, bạn phải tin rằng tiềm năng tăng giá rất lớn mới đáng mua.

• Nếu tiềm năng tăng giá không đủ mạnh — cân nhắc mua loại BĐS có E/P tốt hơn, hoặc chờ vùng đất “con sóng” mới nổi.