ĐÂY LÀ CHUYỆN CHIẾC “PHAO TÀI CHÍNH” VÀ TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
(Bài viết phân tích – cảnh tỉnh – truyền cảm hứng)

1. Không có con đường làm giàu nào dễ dàng mãi mãi

Ở phố Wall hay bất cứ thị trường nào, không có cái gì đảm bảo bền vững nếu bạn không biết quản trị rủi ro. Ai quên đi quá khứ thường sẽ lặp lại sai lầm.

Warren Buffett – một huyền thoại tài chính – không chỉ nổi tiếng vì khả năng chọn cổ phiếu, mà còn vì sự thông minh khi xây dựng Berkshire Hathaway từ mô hình bảo hiểm + đầu tư.

Tại sao Buffett chọn công ty bảo hiểm làm “phào tài chính”?

• Nguồn tiền nhàn rỗi lớn: Khách hàng mua bảo hiểm, đóng phí đều đặn đưa vào quỹ — quỹ này là nguồn vốn lưu động để Buffett dùng khi cơ hội tốt xuất hiện.

• Chiến lược thuế khôn ngoan: Công ty bảo hiểm tạo một “lá chắn thuế” — vốn và lợi nhuận tích lũy được xử lý qua công ty, tránh thuế cá nhân cao hơn khi rút ra trực tiếp.

• Nhờ đó, Buffett vừa có “phào tài chính” dày, lại tận dụng tối đa lợi thế vốn, linh hoạt trong đầu tư khi thị trường biến động.

2. “Phao tài chính” + ngân hàng chống lưng — bí mật của đại gia BĐS Việt

Ở Việt Nam, nhiều đại gia BĐS có “ngân hàng đứng sau” để làm phao:

• Họ có nguồn vốn dễ dàng, có khả năng chiếm dụng vốn lớn để kéo chuỗi dự án, mua quỹ đất, thực hiện M&A.

• Khi thị trường khó khăn, các doanh nghiệp BĐS vốn yếu lại không vay được vốn ngân hàng — họ phải tìm tới những tay chơi lớn có “phào tài chính” để liên kết, chia lợi nhuận.

• Vụ việc nhiều doanh nghiệp BĐS bị kẹt vốn, dự án đình trệ vì ngân hàng siết tín dụng là minh chứng rõ ràng.

• Khi DN lớn có bảo kê ngân hàng + vốn mạnh, họ dễ thâu tóm tài sản giá rẻ khi các DN yếu phải bán tháo.

Ví dụ: trường hợp Trần Bê dùng 150 tỷ vốn nhỏ để cấu trúc vay – thâu tóm đất tại thời khủng hoảng 2008. Khi “phào” mất hệ thống ngân hàng bị lộ ra, thì rất nhiều hậu quả bị phơi bày — nợ xấu, sụp đổ.

3. Trái phiếu doanh nghiệp BĐS: cái phao mới tiềm ẩn rủi ro

Trong cơn khủng hoảng Covid-19, nhiều DN BĐS chọn cách huy động vốn bằng phát hành trái phiếu:

• Lãi suất cao (10‑18%/năm) để thu hút nhà đầu tư cá nhân.

• Nhiều trường hợp trái phiếu được “ôm” bởi các ngân hàng hoặc doanh nghiệp liên quan — giống cách “lách” tín dụng truyền thống.

• Khi DN không bán được sản phẩm, tiền trả lãi & gốc trái phiếu gặp khó. Nhà đầu tư cá nhân có thể đứng sau chịu thiệt.

• Nhiều DN phát hành mà không có tài sản đảm bảo rõ ràng, hoặc tài sản đã thế chấp ngân hàng — rủi ro mất vốn là có thật.

Một loạt số liệu thống kê cho thấy sự bùng nổ trái phiếu BĐS trong những năm gần đây — nhiều DN huy động hàng nghìn tỷ, tỷ lệ nợ/vốn cao — tiềm ẩn nguy cơ lớn nếu thị trường bất ổn.

4. Cảnh tỉnh cho NĐT nhỏ lẻ

• Trái phiếu cũng chỉ là giấy tờ nếu DN không còn tiềm lực trả nợ.

• Tránh đầu tư vào trái phiếu DN khi bạn không thực sự hiểu hoạt động, tài sản đảm bảo, lịch sử tài chính.

• So với cổ phiếu — trái phiếu ít linh hoạt hơn: rút vốn gốc sớm khó khăn hơn.

• Hãy luôn giữ tâm thế tỉnh táo — “cái gì ngọt ngào nhiều thường ẩn chứa man trá”.

5. Chiến lược “đi tắt – đón đầu” của các tay chơi mới

• Thay vì phát triển quỹ đất từ gốc, nhiều DN hiện nay chọn mua sẵn quỹ đất / mua quyền phát triển / M&A dự án sẵn để đẩy nhanh tốc độ.

• Khi dòng vốn rẻ, ngân hàng vẫn cho vay, trái phiếu tung ra — là thời điểm để các “tay chơi có vốn” bành trướng.

• Họ mua dự án khó, mua trái phiếu lớn, nắm giữ tài sản giá rẻ từ người “đuối vốn”.

6. Kết luận và lời cảnh tỉnh

• “Phao tài chính” hay sự chống lưng ngân hàng là công cụ — nếu dựa vào đó mà không có nền tảng, bạn dễ thất bại khi “phào” bị rút.

• Trái phiếu doanh nghiệp BĐS là con dao hai lưỡi — nếu DN rơi vào khó khăn, nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể bị thiệt nặng.

• Quan trọng nhất: hiểu rõ mô hình tài chính, hiểu rủi ro & giữ vốn an toàn trước khi kỳ vọng lợi nhuận cao.