Chia sẻ kinh nghiệm mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng & người bán nhờ “rút sổ”

Tình huống phổ biến Nhiều chủ nhà rao bán nhưng sổ đỏ đang cầm ngân hàng, không đủ tiền tự tất toán để xóa đăng ký thế chấp. Họ đề nghị bên mua hỗ trợ tiền để rút sổ rồi mới công chứng chuyển nhượng. Nếu làm không đúng quy trình, bên mua có rủi ro: đã chuyển tiền nhưng người bán không ký bán vì tài sản chưa đủ điều kiện công chứng.

Quy trình 3 bước an toàn (đã áp dụng thực tế)

Bước 1 — Công chứng viên gửi công văn đến ngân hàng

• Đề nghị ngân hàng xác nhận số dư nợ & đồng ý nhận tiền của bên mua như tiền đặt cọc cho giao dịch mua bán tài sản thế chấp.
• Yêu cầu ngân hàng cam kết: khi nhận đủ tiền sẽ giải chấp, bàn giao sổ gốc & văn bản xóa thế chấp trực tiếp cho phòng công chứng/VPĐK theo chỉ định, không giao về tay cá nhân.

Bước 2 — Ký Hợp đồng đặt cọc công chứng (có điều kiện ràng buộc)

• Hợp đồng nêu rõ: tiền đặt cọc sẽ được chuyển thẳng vào ngân hàng để tất toán khoản vay của bên bán.
• Ghi nhận nghĩa vụ phải bán sau khi xóa chấp: bên bán bắt buộc ký HĐMB công chứng với giá/điều khoản đã thỏa thuận; vi phạm → phạt cọc & bồi thường.
• Đính kèm công văn phản hồi của ngân hàng ở Bước 1 như phụ lục của hợp đồng đặt cọc.

Bước 3 — Xóa chấp → hủy hợp đồng đặt cọc → ký HĐMB

• Bên bán nộp tiền (do bên mua chuyển) để ngân hàng tất toán; ngân hàng cấp văn bản giải chấp/xóa đăng ký thế chấp.
• Ngân hàng bàn giao sổ gốc + giấy giải chấp cho công chứng/VPĐK. Hai bên hủy hợp đồng đặt cọc và ký HĐ mua bán công chứng.
• Bên mua thanh toán phần tiền còn lại theo tiến độ an toàn (thường ký HĐMB → nộp hồ sơ sang tên → thanh toán từng đợt).

Những “điểm khóa” để giảm rủi ro cho bên mua

• Tiền cọc = trả thẳng ngân hàng (không qua tay người bán), nội dung chuyển khoản ghi rõ: “Đặt cọc mua… theo HĐ đặt cọc số… ngày…”.
• Giữ đường đi của sổ: ngân hàng bàn giao sổ & giấy giải chấp cho công chứng/VPĐK, không giao cá nhân.
• Đặt cọc công chứng + phụ lục kèm công văn ngân hàng; quy định thời hạn xóa chấp, mức phạt nếu trễ/không bán.
• Chia nhỏ thanh toán: sau HĐMB, giữ lại một phần đến khi biên nhận hồ sơ sang tên hoặc khi có GCN mới.
• Kiểm tra pháp lý song song: quy hoạch, đồng sở hữu, tình trạng hôn nhân (đồng ý của vợ/chồng), ranh mốc.

Nếu ngân hàng không chấp nhận ký/thỏa thuận 3 bên thì sao?

Phương án A (phổ biến): vẫn làm theo 3 bước trên nhưng thay “thỏa thuận 3 bên” bằng công văn xác nhận nhận tiền & cam kết giải chấp của ngân hàng (do công chứng viên gửi và lưu làm chứng cứ). Tiền vẫn chuyển thẳng vào tài khoản tất toán.

Phương án B: mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng: bên mua nộp số tiền tương ứng dư nợ vào tài khoản phong tỏa; ngân hàng chỉ giải tỏa để tất toán khi bên bán ký Giấy đề nghị giải chấp và hồ sơ hợp lệ. Sau đó quy trình giống Bước 3.

Phương án C: ký Hợp đồng ủy quyền có điều kiện (chỉ dùng khi thật cần và phải do luật sư soạn): bên bán ủy quyền không hủy ngang cho bên mua thực hiện thủ tục giải chấp – sang tên. Rủi ro cao hơn; chỉ áp dụng khi không khả thi các phương án trên.

Điều khoản mẫu (rút gọn) thêm vào HĐ đặt cọc công chứng

“Bên Bán đồng ý để Bên Mua chuyển thẳng tiền đặt cọc vào Tài khoản tất toán tại Ngân hàng … nhằm giải chấp Quyền sử dụng đất & tài sản gắn liền với đất số … đứng tên Bên Bán. Ngân hàng … xác nhận bằng văn bản việc nhận tiền và cam kết bàn giao Giấy chứng nhận bản chính cùng Văn bản xóa đăng ký thế chấp cho Phòng Công chứng số …/VPĐK theo chỉ định. Trong thời hạn … ngày kể từ ngày Ngân hàng phát hành văn bản xóa đăng ký thế chấp, hai bên bắt buộc ký Hợp đồng mua bán công chứng với giá …; nếu Bên Bán vi phạm, Bên Bán bồi thường cho Bên Mua gấp … lần tiền cọc và mọi chi phí phát sinh.”

Checklist giấy tờ & mốc thời gian

• Giấy tờ: CMND/CCCD & Hộ khẩu/ĐKTT của hai bên; sổ đỏ bản gốc (ngân hàng giữ); hợp đồng tín dụng & thế chấp; xác nhận dư nợ; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; công văn ngân hàng; HĐ đặt cọc công chứng; HĐMB công chứng; biên lai nộp lệ phí/xóa chấp/sang tên.
• Thời gian tham chiếu: công văn ngân hàng (1–5 ngày); giải chấp (1–3 ngày sau khi tiền vào); xóa đăng ký thế chấp tại VPĐK (3–7 ngày làm việc); sang tên (7–15 ngày làm việc tùy địa phương).

Câu hỏi nhanh (FAQ)

Thanh toán phần còn lại khi nào?

Thực hành an toàn: chia 2–3 đợt. Đợt 1 = tiền cọc trả thẳng ngân hàng; Đợt 2 khi ký HĐMB & nộp hồ sơ sang tên; Đợt cuối khi có giấy hẹn/GCN mới hoặc biên bản bàn giao sổ gốc đã cập nhật.

Nếu bên bán “lật kèo” sau khi giải chấp?

HĐ đặt cọc công chứng + công văn ngân hàng là bằng chứng để yêu cầu phạt cọc/bồi thường. Vì thế cần mức phạt đủ răn đe và thời hạn rõ ràng.

Có cần luật sư không?

Nên có (đặc biệt khi không ký được thỏa thuận 3 bên). Luật sư sẽ rà soát điều khoản, lộ trình tiền – sổ – công chứng – sang tên.

Kết

Giao dịch nhà đất đang thế chấp không xấu, chỉ rủi ro nếu làm sai thứ tự. Hãy để tiền đi trước – sổ theo sau – công chứng ở giữa, khóa rủi ro bằng đặt cọc công chứng + công văn ngân hàng, và chia nhỏ thanh toán đến khi sang tên. Nếu bạn mới mua lần đầu, nên đi cùng môi giới giàu kinh nghiệm & luật sư để yên tâm.

Từ khóa SEO

mua nhà sổ đỏ đang thế chấp, rút sổ xóa chấp, đặt cọc công chứng, thỏa thuận 3 bên ngân hàng, giải chấp sổ đỏ, quy trình sang tên khi thế chấp, rủi ro mua nhà đang cắm ngân hàng