Bàn luận về giá nhà và đất
Tiếp cận theo thu nhập & con số 8
GDP đầu người Việt Nam khoảng 2.500 USD/năm, tại Đà Nẵng khoảng 3.500 USD. Một cặp vợ chồng có tổng thu nhập khoảng 7.000 USD/năm. Nếu tiết kiệm được 20%, thì mỗi năm chỉ để dành được khoảng 1.400 USD.
Với 20 năm làm việc, họ tiết kiệm được tối đa 28.000 USD (~650 triệu đồng) — con số này tương đương khoảng 8 lần thu nhập năm của một người. Đây là tỷ lệ “chuẩn toàn cầu” để xác định khả năng sở hữu nhà ở của người dân.
So sánh với quốc tế
Ở Mỹ, thu nhập đầu người ~60.000 USD, giá nhà trung bình khoảng 350.000–400.000 USD (gấp 6–7 lần thu nhập năm). Tỷ lệ này tương đương và hợp lý với mức sống và tiết kiệm ở Mỹ.
Chi phí xây nhà và giá đất lý tưởng
Một căn nhà 70m2 cho gia đình 4 người có chi phí xây khoảng 350 triệu đồng. Như vậy, phần còn lại (300 triệu) nên là chi phí cho đất — tương đương khoảng 4,3 triệu đồng/m2.
Giá đất chỉ nên cao nếu nhu cầu thực tế (có thu nhập chi trả được) tồn tại. Nếu vượt quá, thị trường sẽ phải điều chỉnh lại theo quy luật cung–cầu.
Hiện trạng giá đất tại Việt Nam
Tại Đà Nẵng năm 2019, lô đất 100m2 giá trung bình trên 2–3 tỷ đồng (~130.000 USD), gấp hơn 37 lần thu nhập năm của người dân — quá cao so với mức thu nhập.
Khi không đủ thu nhập, người dân phải vay — từ ngân hàng hoặc xã hội. Nếu không trả được nợ vì thu nhập không tăng kịp, hệ lụy là khủng hoảng tài chính cá nhân và hệ thống.
Vòng luẩn quẩn: Tỷ phú & nông dân
Thời điểm sốt đất: nông dân bán đất thành tỷ phú. Khi đất đóng băng, tỷ phú vay tiền đầu tư đất lại trở thành người trắng tay. Bản chất là chuyển vế, không tạo ra giá trị thật cho xã hội.
Đầu tư vào đất: Khi nào là hợp lý?
Đầu tư hiệu quả khi có khai thác sinh lợi trên đất như cho thuê, xây khách sạn, homestay, căn hộ… Tỷ suất lợi nhuận (ROE) phải đảm bảo tối thiểu ~5–10%. Nếu đất tăng cao quá, tỷ suất giảm, đầu tư không còn hấp dẫn.
Kết luận
– Về tiêu dùng: Nhà ở nên có giá bằng ~8 lần thu nhập năm.
– Về đầu tư: Giá đất phải tương xứng với lợi nhuận kinh doanh thu được từ đất.
Trong dài hạn, giá nhà đất sẽ tiệm cận lại với các giá trị thực – dựa trên khả năng tài chính của người dân và khả năng sinh lợi của đất.
