7 “Bẫy” Câu Chữ Trong Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất – Người Mua Cần Cảnh Giác

Trong giao dịch mua bán nhà đất, việc đọc kỹ hợp đồng là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi của người mua.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư “chụp giật” thường lợi dụng câu chữ mập mờ để cài cắm những điều khoản bất lợi mà người mua khó nhận ra.
Nếu không cẩn trọng, chỉ một chữ ký cũng có thể khiến bạn rơi vào “bẫy pháp lý” và mất trắng quyền lợi của mình.

1. Bẫy về thời hạn bàn giao nhà

Ví dụ:
“Thời gian bàn giao có thể sớm hoặc trễ hơn nhưng không vượt quá 90 ngày kể từ quý I/2019.”

Phân tích bất lợi:
Thoạt nhìn, điều khoản này tưởng như vô hại, nhưng thực tế lại khiến người mua rơi vào thế bất lợi.
Trong Bộ luật Dân sự không có khái niệm “bàn giao theo quý” và cách tính “thời hạn quý” không được quy định cụ thể.
Khi xảy ra tranh chấp, tòa án sẽ dựa vào mốc thời gian rõ ràng, và bên mua thường thua kiện vì “thời điểm bàn giao” không được xác định chính xác.
Thậm chí, người mua còn có thể bị quy là vi phạm tiến độ thanh toán và phải bồi thường cho chủ đầu tư.

2. Bẫy về việc cấp sổ hồng căn hộ

Ví dụ:
“Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ hồng. Tuy nhiên, thời hạn cấp sổ phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”

Phân tích bất lợi:
Điều khoản này khiến người mua không có cơ sở để yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm khi việc cấp sổ bị chậm trễ.
Nếu nguyên nhân chậm là do chủ đầu tư vi phạm (chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sai phạm quy hoạch…), họ vẫn có thể “thoát tội” vì đã gài câu “phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước”.
Người mua sẽ phải chờ đợi vô thời hạn mà không thể khiếu nại hiệu quả.

3. Bẫy về hoàn tiền khi thanh lý hợp đồng

Ví dụ:
“Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và bên A đã nhận đủ tiền thanh toán từ bên thứ ba.”

Phân tích bất lợi:
Nếu giao dịch thất bại và hai bên đồng ý thanh lý hợp đồng, người mua (Bên B) sẽ không được nhận lại tiền ngay.
Họ phải chờ đến khi chủ đầu tư bán được căn hộ cho người khác và thu đủ tiền – tức là thời gian chờ vô thời hạn.
Đây là “bẫy trì hoãn” cực kỳ phổ biến nhằm kéo dài thời gian giữ vốn của khách hàng.

4. Bẫy về điều khoản bảo mật thông tin

Ví dụ:
“Khách hàng không được tiết lộ nội dung hợp đồng cho bên thứ ba. Nếu bị phát hiện, hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu hóa.”

Phân tích bất lợi:
Nghe có vẻ hợp lý, nhưng khi xảy ra tranh chấp, người mua sẽ gặp rắc rối lớn.
Nếu mang hợp đồng đến nhờ luật sư hoặc cơ quan pháp lý tư vấn, họ có thể bị quy là “tiết lộ thông tin”, đồng nghĩa với việc hợp đồng bị vô hiệu.
Khi đó, người mua không những mất quyền khiếu nại mà còn có nguy cơ mất trắng số tiền đã thanh toán.

5. Bẫy về quyền sử dụng nhà đất

Ví dụ:
“Khách hàng không được tự ý mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu chưa có sự đồng ý của chủ đầu tư.”

Phân tích bất lợi:
Đây là điều khoản hạn chế quyền sở hữu, khiến người mua không thể chủ động sang nhượng, cầm cố hoặc bán lại tài sản.
Thậm chí, nếu vi phạm “quy định xin phép”, người mua có thể bị phạt tiền hoặc bị đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Về bản chất, bạn sở hữu đất nhưng vẫn phải “xin phép” chủ đầu tư mới được quyền giao dịch.

6. Bẫy về tiền phạt vi phạm hợp đồng

Ví dụ:
“Chủ đầu tư (Bên A) bàn giao trễ sẽ trả lãi theo lãi suất gửi ngân hàng.
Người mua (Bên B) nếu chậm thanh toán trên 15 ngày sẽ bị phạt 0.1%/ngày.”

Phân tích bất lợi:
So sánh hai mức phạt cho thấy sự bất công rõ ràng:
– Lãi suất ngân hàng thường chỉ khoảng 5–7%/năm.
– Trong khi mức phạt 0.1%/ngày tương đương 36%/năm.

Như vậy, chủ đầu tư gần như “vô can” khi trễ tiến độ, còn người mua lại chịu thiệt nặng nếu chậm thanh toán chỉ vài ngày.

7. Bẫy về giá trị hợp đồng “tạm tính”

Ví dụ:
“Giá trị hợp đồng mua bán chỉ mang tính tạm tính, có thể thay đổi theo thông báo chính thức của chủ đầu tư.”

Phân tích bất lợi:
Đây là điều khoản “mở đường” cho việc tăng giá sau khi ký hợp đồng.
Người mua có thể bị yêu cầu đóng thêm tiền với lý do “giá tạm tính chưa bao gồm chi phí phát sinh”.
Nếu không chấp nhận, chủ đầu tư có quyền hủy hợp đồng và giữ lại phần tiền đã nhận.
Đây là một trong những chiêu thức phổ biến khiến nhiều người mua mất trắng hoặc phải “mua lại” căn hộ của chính mình với giá cao hơn.

Kết luận

7 “bẫy” trên là những chiêu thức tinh vi thường gặp trong hợp đồng mua bán nhà đất.
Người mua nên đọc kỹ từng điều khoản, tham khảo luật sư hoặc chuyên viên pháp lý trước khi ký hợp đồng, đặc biệt với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc chủ đầu tư ít tên tuổi.

Một bản hợp đồng rõ ràng, minh bạch không chỉ bảo vệ quyền lợi người mua mà còn giúp hạn chế tranh chấp phát sinh về sau.