5 tiêu chí chọn shophouse để thắng ngay từ khâu mua

1) Cho thuê phải ra giá tốt — chìa khóa lợi nhuận

Muốn đầu tư shophouse hiệu quả, điều đầu tiên là giá thuê thực thu phải tương xứng với số vốn bỏ ra. Mà giá thuê cao chỉ có khi khách vãng lai dễ vào – dễ mua:

• Không thụt sâu so với vỉa hè/đường chính. Mặt bằng bị đẩy sâu vào “xa tầm mắt” thì khách… lười ghé. (Quan sát Phú Mỹ Hưng: khối đế mới phải lùi sâu → khó cho thuê; các dãy cũ sát vỉa hè → tỷ lệ lấp đầy cao.)

• Có chỗ dừng/đậu xe nhanh. Nằm trên trục cấm dừng đỗ (ví dụ đoạn Võ Văn Kiệt) thì gần như “đóng băng” khách tấp vào → công suất thuê thấp.

Tóm ý: Shophouse muốn cho thuê được giá phải thấy dễ – vào tiện.

2) Vị trí “mở” đón khách lân cận

Shophouse mở kết nối càng tốt:

• Lối vào thông thoáng, không bị barie cứng, không lệ thuộc thẻ cư dân.

• Tiếp cận đa khu dân cư xung quanh (đi bộ/xe máy/ô tô thuận tiện).

• Dự án có điểm hút vui chơi – ăn uống – dịch vụ để cư dân ngoại khu tự tìm đến.

Mục tiêu: không chỉ bán cho cư dân nội khu mà hút dòng khách lân cận.

3) Nếu thiếu (1)+(2) → chỉ bán nội khu, rủi ro phụ thuộc mật độ cư dân

Khi shophouse không hút khách vãng lai, biên lợi nhuận phụ thuộc:

• Quy mô dân cư: tháp 40 tầng > 20 tầng; mật độ căn hộ dày → tệp khách lớn hơn.

• Tỷ lệ shophouse/ cư dân: khối đế ưu tiên tiện ích (ít ki-ốt) → cạnh tranh thấp, dễ lấp đầy.

Dù vậy, thiếu vị trí & tiếp cận thì cầu nội khu hiếm khi bù nổi. Kết luận: (1) + (2) là “xương sống”; (3) chỉ là điểm cộng.

4) Tỷ lệ giá mua/giá căn hộ phải hợp lý

Đừng trả giá gấp 4–5 lần căn hộ bên trên mà kỳ vọng hòa vốn nhanh.
Quy tắc an toàn:

• So giá mua shophouse / giá căn hộ cùng dự án.

• Lập bảng dòng tiền cho thuê (kịch bản tốt – cơ sở – xấu), tính tỷ suất (net yield) sau phí thuế/khấu hao → ra thời gian hoàn vốn. Nếu hoàn vốn “đến mùa quýt” thì… bỏ.

5) Ưu tiên 1 tầng (tối đa 2 tầng) để tối ưu khai thác

• Nhu cầu thuê thực tế (F&B, cửa hàng tiện lợi, dược, showroom nhỏ…) đa phần chỉ dùng 1 tầng.

• Mua nhiều tầng → giá vốn tăng mạnh nhưng giá thuê không tăng tương ứng → kéo dài hoàn vốn.

• Chủ đầu tư gần đây hay bán shophouse nhiều tầng; nhà đầu tư cần tỉnh táo: tầng nhiều ≠ lợi nhuận nhiều.

Checklist nhanh trước khi xuống tiền shophouse

• Mặt bằng không thụt sâu, dễ nhìn – dễ vào – dễ đậu xe.

• Kết nối mở: khách ngoại khu đến không bị cản trở.

• Quy mô cư dân lớn, tỷ lệ shophouse ít trong khối đế.

• Tỷ lệ giá shophouse/ căn hộ hợp lý; net yield đủ hấp dẫn.

• 1–2 tầng là tối ưu cho bài toán cho thuê.

Còn nhiều “bí kíp” định vị ngành hàng – canh lưu lượng – chọn block đắc địa… nhưng đó là nghệ thuật vận hành. Nắm chắc 5 tiêu chí trên, bạn đã tránh được 80% ca “shophouse ăn cám”.