5 kinh nghiệm chọn đất xây nhà thuận lợi, tiết kiệm, ít rủi ro
1) Kiểm tra pháp lý ngay từ đầu
-
Ưu tiên đất ở (thổ cư) có sổ hồng riêng, không tranh chấp, không thế chấp.
-
Soát quy hoạch/lộ giới: hỏi phường/quận và tra bản đồ quy hoạch để chắc chắn không dính giải tỏa, không thuộc đất công trình công cộng.
-
Tránh mua đất nông nghiệp rồi “tính chuyển mục đích” — tốn thời gian, chi phí và rủi ro cao.
2) Đánh giá chất lượng nền đất & cao độ
-
Đất thịt/sét/cát chặt ổn định sẽ tiết kiệm móng; tránh đất yếu, gần mạch ngầm, khu hay ngập úng/sạt lở.
-
Cao độ nền ≥ mặt đường để hạn chế nâng nền (tốn chi phí).
-
Lỡ mua nền yếu: thiết kế móng ngay từ đầu để chồng tầng về sau không phải gia cường lại.
3) Mua đất hẻm: lưu ý chiều rộng & logistics thi công
-
Hẻm ≥ 4 m: xe vật liệu vào, ép cọc tải BTCT dễ.
-
Hẻm 1.6–4 m: thường chỉ ép cọc neo, chi phí vận chuyển, tập kết vật tư tăng.
-
Hẻm < 1.6 m: đa phần dùng móng băng, đổ bê tông khó dùng bê tông tươi → thi công lâu & tốn nhân công.
-
Kiểm tra chỗ tập kết vật liệu, đường điện, nhà xung quanh (tránh rủi ro nứt lún nhà kế cận).
4) Tránh lô đất quá nhỏ, khó bố trí công năng
-
Diện tích < 30 m² thường bất tiện: khó chia phòng, hệ kỹ thuật (bể tự hoại, thang, ban công…) chiếm chỗ, chi phí/m² đội lên.
-
Nếu tài chính hạn chế: cân nhắc xa trung tâm hơn để có lô rộng vừa phải, hoặc căn hộ chung cư phù hợp nhu cầu sống.
5) Đất có nhà cũ: tính trước phương án tháo dỡ & tường chung
-
Ưu tiên nhà cấp 4, có tường riêng → tháo dỡ nhanh, rẻ, nhiều nơi không cần xin phép.
-
Tránh tường chung (đập khó, dễ tranh chấp). Nếu phải xây tường riêng 100–200 mm, trừ trước diện tích sử dụng.
Checklist nhanh trước khi đặt cọc
Mẹo nhỏ: Khi đã thấy lô đất đáp ứng ~80–90% tiêu chí và pháp lý sạch, hãy cân nhắc đặt cọc kèm điều kiện (hoàn cọc nếu kết quả quy hoạch/giải tỏa không đúng cam kết) để vừa giữ cơ hội, vừa hạn chế rủi ro.
