06 Quy Định Người Dân Cần Biết Về Ủy Quyền Mua, Bán Nhà Đất

Trong thực tế, có nhiều trường hợp chủ sở hữu nhà đất vì bận công tác xa, đang ở nước ngoài hoặc lý do sức khỏe mà không thể trực tiếp giao dịch mua bán.
Khi đó, việc ủy quyền mua, bán nhà đất là hoàn toàn hợp pháp và được pháp luật cho phép.
Tuy nhiên, để tránh rủi ro, các bên cần nắm rõ 06 quy định quan trọng dưới đây trước khi ký hợp đồng ủy quyền.

(1) Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất là gì?

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Hiểu đơn giản, hợp đồng ủy quyền là văn bản pháp lý cho phép người khác thay mình thực hiện một hoặc nhiều công việc nhất định — trong trường hợp này là chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thế chấp nhà đất.

(2) Bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có hợp pháp không?

Người được ủy quyền chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền.
Điều này được quy định rõ tại Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015:

“Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo nội dung ủy quyền, quyết định của cơ quan có thẩm quyền, điều lệ pháp nhân hoặc quy định của pháp luật.”

Do đó:

Nếu trong hợp đồng có ghi rõ quyền bán, chuyển nhượng nhà đất thì người được ủy quyền hoàn toàn có thể thay mặt chủ đất ký hợp đồng mua bán.
Ngược lại, nếu nội dung ủy quyền không bao gồm quyền bán đất, mà người được ủy quyền tự ý thực hiện giao dịch thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu vì vượt quá phạm vi ủy quyền.

(3) Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất có phải công chứng không?

Pháp luật hiện hành không bắt buộc mọi hợp đồng ủy quyền phải công chứng.
Tuy nhiên, do hợp đồng ủy quyền liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất — tài sản có giá trị lớn — nên để đảm bảo tính pháp lý, các bên nên thực hiện công chứng.

Công chứng có thể thực hiện tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào, kể cả khi tổ chức đó không đặt tại địa phương có nhà đất.
Điều này giúp hợp đồng có giá trị pháp lý cao hơn, tránh tranh chấp hoặc giả mạo chữ ký về sau.

(4) Ai là người phải nộp thuế khi ủy quyền mua bán đất?

Theo quy định của pháp luật về thuế, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch ủy quyền mua bán nhà đất là bên ủy quyền.

Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận riêng về việc người nhận chuyển nhượng hoặc người được ủy quyền sẽ nộp thay thì vẫn được pháp luật chấp nhận.
Quy định này dựa theo Thông tư 111/2013/TT-BTC, trong đó nêu rõ:

“Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như chủ sở hữu, thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.”

Như vậy, bên ủy quyền vẫn là người chịu nghĩa vụ thuế chính, trừ khi có thỏa thuận khác.

(5) Thời hạn của hợp đồng ủy quyền

Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015:

“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định, thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong 01 năm kể từ ngày xác lập.”

Như vậy:

Các bên có thể tự thỏa thuận thời hạn ủy quyền phù hợp với mục đích giao dịch.
Nếu không có thỏa thuận rõ ràng, thời hạn mặc định của hợp đồng ủy quyền là 01 năm kể từ ngày ký kết.

Do đó, khi lập hợp đồng ủy quyền, người dân nên ghi rõ thời gian hiệu lực để tránh tranh chấp hoặc hết hạn không mong muốn.

(6) Quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, cả hai bên đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, nhưng cần tuân thủ các điều kiện nhất định.

Trường hợp bên ủy quyền chấm dứt hợp đồng:

Ủy quyền có thù lao: Bên ủy quyền được quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả phần thù lao tương ứng với công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Ủy quyền không có thù lao: Bên ủy quyền có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước bằng văn bản trong thời gian hợp lý.

Lưu ý: Bên ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc chấm dứt hợp đồng. Nếu không thông báo, giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ khi người thứ ba biết hoặc phải biết về việc chấm dứt hợp đồng.

Trường hợp bên được ủy quyền chấm dứt hợp đồng:

Ủy quyền không có thù lao: Có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền trong thời gian hợp lý.
Ủy quyền có thù lao: Có thể chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền nếu có phát sinh.

Kết luận

Hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất là giải pháp hợp pháp giúp chủ sở hữu linh hoạt hơn trong việc giao dịch tài sản của mình.
Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý, các bên nên:

Lập hợp đồng ủy quyền bằng văn bản và thực hiện công chứng.
Xác định rõ phạm vi quyền hạn của người được ủy quyền.
Thỏa thuận rõ về thời hạn, thù lao và nghĩa vụ thuế.
Thực hiện thông báo rõ ràng nếu muốn chấm dứt hợp đồng ủy quyền.

Hiểu đúng và tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật về ủy quyền sẽ giúp người dân hạn chế tối đa rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong các giao dịch bất động sản.