Hệ Số Sử Dụng Đất Ở Và Hệ Số Sử Dụng Đất Thương Mại Dịch Vụ – Hiểu Đúng Để Không Nhầm Lẫn

Hiện nay, khi mua căn hộ trong các dự án chung cư, chúng ta thường nghe chủ đầu tư quảng cáo sản phẩm Office-tel (văn phòng kết hợp lưu trú).
Vậy Office-tel là gì? Nó khác gì so với căn hộ ở thông thường?
Để hiểu rõ điều này, chúng ta cần nắm được khái niệm hệ số sử dụng đất (FAR) – yếu tố quan trọng quyết định giá trị và chức năng của một khu đất.

1. Hệ số sử dụng đất (FAR) là gì?

Hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio – FAR) là chỉ tiêu quy hoạch quan trọng cho biết tổng diện tích sàn xây dựng được phép trên một đơn vị diện tích đất.
FAR được tính bằng công thức:

FAR = Tổng diện tích sàn xây dựng (m²) / Diện tích lô đất (m²)

Hệ số này thể hiện mức độ khai thác của khu đất.
Ví dụ, nếu một lô đất có diện tích 1.000 m² và hệ số FAR là 5, thì tổng diện tích sàn xây dựng tối đa là 5.000 m².

Trong các dự án chung cư phức hợp (mixed-use) – vừa có khu ở, vừa có khu thương mại dịch vụ – hệ số FAR thường được chia thành hai loại:

• FAR cho khu ở (Residential FAR)
• FAR cho khu thương mại – dịch vụ (Commercial FAR)

2. Sự khác biệt giữa FAR ở và FAR thương mại dịch vụ

Một dự án phức hợp thường bao gồm cả khu ở và khu thương mại.
Việc phân chia hệ số FAR giúp cơ quan quản lý xác định diện tích sàn nào thuộc khu dân cư và diện tích nào thuộc khu kinh doanh.

🔹 FAR cho khu ở

• Phần diện tích được quy hoạch cho chức năng ở sẽ được cấp quyền sở hữu lâu dài (vĩnh viễn).
• Mỗi căn hộ trong khu ở phải có diện tích tối thiểu 45m² (tính theo diện tích thông thủy).
• Đây là loại sản phẩm có giá trị cao, được người dân ưu tiên mua để ở hoặc đầu tư lâu dài.

🔹 FAR cho khu thương mại – dịch vụ

• Phần diện tích thuộc chức năng thương mại dịch vụ chỉ được cấp quyền sử dụng có thời hạn 50 năm.
• Mỗi đơn vị (unit) phải có diện tích tối thiểu 25m² (tính theo diện tích thông thủy).
• Các sản phẩm thuộc khu vực này thường được gọi là Office-tel (văn phòng kết hợp lưu trú).

3. Office-tel là gì?

Office-tel (viết tắt của Office + Hotel) là loại hình bất động sản kết hợp giữa văn phòng làm việc và chỗ ở ngắn hạn.
Người sở hữu Office-tel có thể sử dụng làm văn phòng đại diện, công ty nhỏ, hoặc lưu trú tạm thời.

Tuy nhiên, do thuộc loại đất thương mại – dịch vụ, nên Office-tel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng có thời hạn 50 năm, không có giá trị vĩnh viễn như căn hộ ở.
Điều này đồng nghĩa rằng, sau thời hạn 50 năm, chủ sở hữu có thể phải gia hạn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Mối quan hệ giữa hệ số sử dụng đất ở và thương mại dịch vụ

Trong cùng một dự án chung cư phức hợp, tỷ lệ FAR cho ở thường chiếm phần lớn, còn FAR cho thương mại dịch vụ chiếm tỷ lệ nhỏ hơn.

Thông thường:

• FAR khu ở thường cao gấp 6 – 7 lần so với FAR thương mại dịch vụ.
• Những dự án có FAR thương mại lớn sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm Office-tel hoặc Shophouse – dùng để kinh doanh, cho thuê, không dùng để ở lâu dài.

Do đó, khi xem thông tin quy hoạch của dự án, người mua cần đặc biệt chú ý đến chỉ số FAR từng loại đất để xác định rõ quyền sở hữu của căn hộ hoặc văn phòng mình định mua.

5. Kết luận

Hiểu rõ sự khác biệt giữa hệ số sử dụng đất ở và hệ số sử dụng đất thương mại dịch vụ giúp người mua tránh được rủi ro khi đầu tư vào các sản phẩm bất động sản phức hợp như Office-tel.

Tóm tắt nhanh:

• Đất ở: Sở hữu lâu dài – diện tích tối thiểu 45m² – có thể đăng ký hộ khẩu.
• Đất thương mại dịch vụ: Sở hữu 50 năm – diện tích tối thiểu 25m² – không được đăng ký thường trú.

Vì vậy, trước khi mua bất kỳ sản phẩm nào trong dự án phức hợp, hãy kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, chỉ tiêu FAR và loại hình sở hữu để đưa ra quyết định chính xác và an toàn.