Các khoản chi phí khi thực hiện thủ tục tách thửa đất và hợp thửa đất

Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất hoặc hợp thửa đất, người sử dụng đất cần nắm rõ các khoản chi phí, thuế và lệ phí liên quan để tránh phát sinh vướng mắc về sau. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết từng loại chi phí theo quy định mới nhất.

1. Thuế thu nhập cá nhân khi tách hoặc hợp thửa đất

Theo Thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính, thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch chuyển nhượng, tách thửa hoặc hợp thửa đất được tính như sau:

Trường hợp 1: Nếu người nộp thuế có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp (quyền sử dụng đất, chi phí cải tạo, xây dựng…), thuế suất được tính là 25% lợi nhuận.
Trường hợp 2: Nếu không có hóa đơn chứng từ nhưng có căn cứ xác định được giá mua – bán, thuế suất là 2% giá trị chuyển nhượng thực tế.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng ghi giá thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, thì cơ quan thuế sẽ tính thuế theo bảng giá đất Nhà nước.

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Chuyển nhượng bất động sản giữa thành viên trong gia đình (vợ – chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột…).
Cá nhân có duy nhất một nhà hoặc thửa đất ở và chuyển nhượng bất động sản đó.

👉 Khi nộp hồ sơ, cần bổ sung giấy tờ chứng minh mối quan hệ (giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn…).

2. Lệ phí trước bạ khi tách thửa đất

Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất sau khi tách hoặc hợp thửa. Công thức tính như sau:

Lệ phí trước bạ = Diện tích đất (m²) × Giá đất × 0,5%

Giá đất được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Mức thu hiện hành: 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

Miễn lệ phí trước bạ đối với trường hợp nhận thừa kế, tặng cho bất động sản giữa các thành viên trong gia đình (theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

3. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Khoản phí này được thu để phục vụ công tác đo đạc, xác định ranh giới, diện tích thửa đất mới sau khi tách hoặc hợp thửa.

Đối tượng thu: Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Mức thu tối đa: Không quá 1.500 đồng/m², tùy vào vị trí và diện tích đất.

4. Lệ phí thẩm định hồ sơ và chi phí hành chính khác

Lệ phí thẩm định hồ sơ được tính bằng 0,15% giá trị thửa đất (theo quy định của UBND cấp tỉnh). Ngoài ra, người sử dụng đất có thể phải chi trả thêm một số khoản khác như:

Phí đăng ký biến động đất đai;
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới;
Chi phí xác minh hồ sơ hoặc đo đạc bổ sung (nếu có).

5. Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách hoặc hợp thửa đất là không quá 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian nộp thuế và ngày nghỉ).

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, thời gian có thể kéo dài thêm tối đa 10 ngày.

6. Dịch vụ đo đạc, nhập hợp thửa nhà đất

Dịch vụ đo đạc hợp thửa là quá trình gộp nhiều thửa đất liền kề có cùng chủ sở hữu thành một thửa duy nhất. Sau khi hoàn thành, người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ mới hợp thửa.

Thủ tục hợp thửa đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai, bao gồm các bước:

Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ xin hợp thửa tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;
Tiến hành đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng, bản đồ nội nghiệp và bản đồ sau hợp;
Thực hiện nghĩa vụ tài chính: nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định;
UBND cấp có thẩm quyền ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp thửa mới.

7. Các trường hợp được hợp thửa đất hiện nay

Người sử dụng đất có nhu cầu tự hợp các thửa liền kề có cùng mục đích sử dụng.
Hợp thửa do mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất.
Hợp thửa đất do thừa kế hoặc quyết định của tòa án.
Trường hợp hợp thửa đất do chuyển quyền sử dụng, người sử dụng đất cần:
- Được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hợp thửa;
- Ký hợp đồng chuyển nhượng và công chứng hợp pháp;
- Kê khai và nộp thuế, lệ phí đầy đủ theo quy định.

8. Quyền lợi khi hợp sổ đỏ sau khi mua bán hoặc tặng cho đất

Bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất;
Thuận tiện khi thực hiện các giao dịch: thế chấp, cầm cố, tặng cho, chuyển nhượng;
Hạn chế tranh chấp đất đai, tránh rủi ro pháp lý sau này;
Giúp Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ, đồng bộ hơn.

Kết luận

Việc nắm rõ các khoản chi phí tách thửa và hợp thửa đất giúp người dân chủ động tài chính, hồ sơ và thời gian, tránh bị trễ hạn hoặc thiếu sót hồ sơ khi làm thủ tục.
Nếu bạn cần hỗ trợ chi tiết về mẫu đơn, biểu phí cụ thể theo từng tỉnh, hoặc muốn sử dụng dịch vụ hợp sổ đỏ trọn gói, hãy liên hệ chuyên viên tư vấn đất đai của chúng tôi để được hỗ trợ nhanh nhất.