Tư vấn đầu tư nhà cũ – nhà nát: Xin góp tiếng nói từ người trong ngành

Xin chào các anh chị thiện lành!

Trước đây mình chủ yếu tham gia mua bán đất ven Sài Gòn, nhưng dạo này thị trường đất lặng lẽ hơn. Mình nghe nhiều người nói mảng nhà cũ, nhà nát trong nội đô vẫn còn tiềm năng lớn — với vốn đầu tư khoảng 3 tỷ đồng — nên mình muốn mở topic này để học hỏi kinh nghiệm từ các anh chị đi trước.

Mong được các bác, các anh chị rảnh chia sẻ kinh nghiệm xương máu— không dấu nghề — về những điểm sau:

📌 Những điều cần lưu ý về pháp lý & hiện trạng

• Quyền sở hữu: sổ hồng / sổ đỏ đứng tên ai? Có tồn tại tranh chấp không?

• Quy hoạch / hạn tầng / chiều cao / lộ giới ảnh hưởng gì đến khả năng xây sửa?

• Nhà có bị quy hoạch giải tỏa trong tương lai không?

• Hiện trạng kết cấu: móng, tường, mái, cầu thang, nền, hệ thống điện – nước…

• Tình trạng thấm dột, rò rỉ, ẩm mốc tiềm ẩn — kiểm định kỹ trước khi mua

💡 Giá cả & thời gian sửa chữa

• Với 3 tỷ, mua được căn nhà nội đô (quận trung tâm) có sửa lại là hợp lý — nhưng nên tính chi phí cải tạo + chi phí phát sinh

• Thời gian sửa chữa nhà cũ có thể kéo dài từ vài tháng đến gần một năm, tùy vào yêu cầu và quy mô

• Cân nhắc: mua nhà cũ sửa lại hay mua nhà nát xây mới? Nếu kết cấu nhà còn tốt, sửa lại thường nhanh, chi phí thấp hơn xây mới

🔨 Lưu ý với thầu sửa chữa / xây dựng

• Chọn thầu uy tín, có hồ sơ thực tế, không làm việc trôi nổi

• Ký hợp đồng rõ ràng: phần việc, vật liệu, tiến độ, thanh toán

• Kiểm tra vật liệu thầu đưa ra — đừng để “thầu nói tốt” mà bạn nhận thứ “loại 2”

• Giám sát chặt chẽ, kiểm tra định kỳ từng hạng mục

📐 Diện tích & khu vực nên chọn

• Diện tích tối thiểu: nên đủ để có tiện nghi cơ bản (phòng ngủ, WC, bếp). Ví dụ: từ 25–30m² trở lên — nhưng để dễ bán lại nên đề nghị 35–50m²

• Khu vực: ưu tiên các quận trung tâm hoặc tiếp giáp trung tâm (quận 1, 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình…) — nơi hạ tầng tốt, dịch vụ đầy đủ, dễ cho thuê/ bán lại

Rất mong các anh chị có kinh nghiệm thực chiến về mảng nhà cũ / nhà nát nội đô chia sẻ thêm:
Ví dụ chi tiết về một vụ đầu tư thành công, những sai lầm nhớ đời bạn từng mắc, cách trấn an khách… bất cứ điều gì quý giá.

Cảm ơn các anh chị và mong được học hỏi rất nhiều ạ! 🙏