NHÀ NÁT – GÓC NHÌN TỪ KIẾN TRÚC SƯ: MUA GÌ, SỬA SAO, BÁN THẾ NÀO?

Lời mở đầu gửi đến cộng đồng BĐS Hồ Thành

Chào anh chị em trong diễn đàn!
Từ khi tham gia đến nay, mình thường chỉ đọc bài và “hóng” những chia sẻ hữu ích từ các cao nhân. Phần vì kiến thức về bất động sản, tài chính của mình còn hạn chế – phần vì chưa có nội dung phù hợp để chia sẻ.

Hôm nay, thấy diễn đàn mở chủ đề về “Nhà nát”, mình xin mạnh dạn đóng góp một góc nhìn chuyên môn từ kiến trúc sư, hy vọng giúp ích cho anh chị em đang hoặc sẽ quan tâm đến mô hình này.

1. MUA NHÀ NÁT – CHỌN CHO ĐÚNG, ĐỪNG MUA CHO RẺ

Phần pháp lý, vị trí, quy hoạch… mình xin phép không nhắc lại vì đó là nguyên tắc bắt buộc cho mọi loại BĐS.

Điều mình muốn nhấn mạnh ở đây là giai đoạn khảo sát hiện trạng nhà – đây là điểm mấu chốt để xác định có nên mua hay không, và mua xong sửa tới đâu.

🔍 Những hạng mục cần kiểm tra kỹ:

• Thấm dột: Trần, tường, toilet – rất khó xử lý nếu để nguyên.

• Cấp thoát nước: Đường ống ngầm bị nghẹt, rò rỉ = chi phí sửa cao + thời gian thi công lâu.

• Hệ thống điện: Dây cũ, không có ống gen, nguy cơ chập cháy – cần thay mới hoàn toàn nếu xuống cấp.

💡 Tip: Nên khảo sát vào mùa mưa, lúc này các lỗi sẽ dễ lộ ra hơn.

Những yếu tố như gạch bong, sơn bong tróc, vết nứt nhỏ… không đáng lo, có thể xử lý dễ dàng.

2. SỬA NHÀ NÁT – ĐỪNG SỬA QUÁ ĐÀ, NHƯNG CŨNG ĐỪNG LÀM ỐI GIỜI ƠI

Trước khi sửa, hãy xác định rõ ngân sách đầu tư, từ đó mới lựa chọn hướng sửa phù hợp:

💸 Trường hợp 1: Chi phí thấp – Lướt sóng nhanh

• Sơn lại toàn bộ nhà bằng màu sáng trung tính (trắng, xám nhạt…)

• Dọn vệ sinh sạch sẽ, thay bóng đèn mới

• Làm đẹp phần cổng/ngõ nếu có

➡️ Phù hợp với người muốn bán nhanh – lợi nhuận vừa phải

💰 Trường hợp 2: Ngân sách vừa – Cải tạo cơ bản

• Thay gạch nền, ốp gạch toilet

• Làm mới bếp, thay tủ nhôm kính đơn giản

• Lắp đèn LED âm trần cho sang

➡️ Nâng cấp rõ ràng, vẫn kiểm soát được chi phí

💎 Trường hợp 3: Ngân sách cao – Biến hóa toàn diện

• Điều chỉnh công năng (thêm phòng, gộp toilet, mở giếng trời…)

• Chọn vật liệu hiện đại nhưng dễ phối màu (sàn nhựa giả gỗ, sơn trắng, đèn đen/trắng tối giản)

• Ưu tiên sự tiện dụng và dễ bán lại

➡️ Phù hợp với nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc người mua để ở lâu dài

🔧 Vật liệu nên ưu tiên:

• Màu: trắng, xám, đen – dễ phối, sạch sẽ

• Sàn: sàn nhựa hèm khóa hoặc dán – rẻ, đẹp, dễ thay

• Sắt: chọn khung vuông/tròn, sơn đen hoặc trắng, tránh rườm rà

💡 Đừng bỏ qua: Chống thấm, hệ thống điện – nước nếu đã cũ cần làm triệt để. Mình sẽ viết kỹ hơn ở bài sau!

3. BÁN NHÀ NÁT – GIÁ TRỊ NẰM Ở CHI TIẾT VÀ ĐỘ TIN TƯỞNG

Cá nhân mình không giỏi bán hàng, thường nhờ môi giới hỗ trợ. Tuy nhiên, mình luôn tính giá bán theo công thức:

Giá mua + Chi phí sửa chữa + Phí môi giới + Biên lợi nhuận hợp lý

Không cần chiêu trò. Nhà sạch sẽ, sửa bài bản, giá hợp lý – người mua thật sẽ nhìn ra giá trị.

LỜI KẾT: MUA NHÀ NÁT – LỢI NHUẬN THẬT NẾU LÀM ĐÚNG

Đầu tư nhà nát không đơn thuần là “sửa sơ sơ rồi bán chênh”. Đó là cả một quá trình đánh giá – khảo sát – tính toán – thi công – định giá hợp lý.

Hy vọng góc nhìn của mình – với tư cách một người làm nghề kiến trúc – có thể giúp anh chị em tự tin hơn khi đầu tư dòng sản phẩm “nhà nát”.

Mọi góp ý và bổ sung từ cộng đồng mình rất trân trọng đón nhận!