Giá bất động sản từ góc nhìn của chủ đầu tư
Trong các group BĐS, thường có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư (CĐT), sales, và khách mua. Để người mua có cái nhìn cân bằng hơn, dưới đây là **cơ cấu chi phí & áp lực** mà CĐT phải chịu khi định giá sản phẩm (riêng dự án – không phải phân lô nhỏ lẻ).
Ví dụ minh họa: dự án 10ha đất dự kiến phát triển
Giả sử CĐT mua 10ha đất nông nghiệp và xin phép phát triển dự án. Với mật độ xây dựng tối đa là 50%, phần đất “thị trường” để bán chỉ còn khoảng 5ha (phần còn lại dành cho giao thông, tiện ích, diện tích cây xanh…).
Giá đất nông nghiệp ban đầu: 2 triệu/m² → Sau khi duyệt dự án & chuyển đổi thành đất dự án: tăng lên 4 triệu/m².
Các chi phí CĐT phải gánh trong quá trình phát triển dự án
- Thủ tục pháp lý: lập quy hoạch, cấp phép, giải phóng mặt bằng, giao đất, đóng tiền sử dụng đất.
- Chi phí kỹ thuật – thiết kế, thi công hạ tầng: đường nội bộ, điện, nước, xử lý nước thải, cây xanh…
- Chi phí quản lý, giám sát, bảo hiểm và dự phòng phát sinh.
- Chi phí tài chính (vốn vay & lãi vay): phần lớn tiền đầu tư dự án được tính là vốn vay, và lãi cũng phải được “gánh” vào chi phí.
- Chi phí thương hiệu – uy tín doanh nghiệp được “đính kèm” vào giá sản phẩm.
Áp lực thời gian – nhân tố làm chi phí đội lên
Thời gian hoàn thành các thủ tục – quy hoạch – hạ tầng kéo dài (SG hay tỉnh) có thể mất từ 2 – 3 năm trở lên. Thời gian càng kéo dài, lãi vay & chi phí duy trì dự án càng tăng, kéo theo giá thành sản phẩm càng cao.
Ví dụ chi tiết giá đội từ 5 → 15 triệu/m²
– Ban đầu CĐT mua khu đất tại Long Thành giá 5 triệu/m² (bao gồm Sử dụng Đất).
– Sau khi quy hoạch & đổi mục đích: giá tăng lên 10 triệu.
– Hạ tầng + chi phí kỹ thuật thêm 1,5–2 triệu → thành 12 triệu.
– Các chi phí khác (quản lý, dự phòng, bảo lãnh ngân hàng…) cộng thêm → lên 13–14 triệu.
– Cuối cùng chi phí tài chính (vay vốn & lãi) đẩy giá lên trên 15 triệu/m².
Thương hiệu & giá trị “vô hình” trong sản phẩm
Thương hiệu CĐT được “ký gửi” trong giá bán — giống như việc bạn mua sản phẩm: nếu gắn thương hiệu, giá sẽ cao hơn nhiều so với sản phẩm tương tự không tên tuổi. Đó là một phần chi phí “vô hình” mà người mua phải trả.
Kết luận: Giá cao không hẳn là “ngáo giá” – mà nhiều khi là do chi phí bị đội
Khi xem mức giá cao, người mua thường nghĩ CĐT “hét giá”, “làm giá”. Nhưng thực tế chi phí dồn rất nhiều vào đầu – nếu CĐT chịu lỗ thì dự án sẽ không thể triển khai được.
Vì vậy, khi bạn nhìn giá cao, hãy nhớ rằng đó là một tổ hợp của rất nhiều chi phí & áp lực mà CĐT đã phải gánh — từ vốn, lãi, thủ tục, quản lý, đến thương hiệu.
