XÂY NHÀ Ở VIỆT NAM — DỄ NHƯNG KHÔNG ĐƠN GIẢN

1. Chuẩn bị: Nền tảng của mọi công trình tốt

Trước khi “cầm cuốc”, bạn cần chuẩn bị kỹ để tránh sai sót – vì xây nhà không phải việc thích là làm.

• Bản vẽ thiết kế & xin phép xây dựng
Bạn nên thuê kiến trúc sư để hoàn thiện bản vẽ chi tiết (kiến trúc + kết cấu + điện nước) trước khi xin giấy phép. Bản vẽ càng chi tiết sẽ giúp việc xin phép, thi công và giám sát thuận lợi hơn.
Ở các đô thị, mỗi quận/huyện có quy định mật độ xây dựng riêng; thửa nhỏ hay lớn cũng có thể khác nhau — kiến trúc sư bản địa thường nắm rõ các quy định này.

Lời khuyên: đặt lịch vẽ thiết kế trước khởi công từ 6 đến 9 tháng. Nên chọn công ty kiến trúc gần công trình để dễ kiểm tra, trao đổi. Nếu muốn tiết kiệm, bạn có thể chỉ thuê phần kết cấu + bố cục mặt ngoài, sau đó tự hoàn thiện chi tiết nội thất. Khi ký hợp đồng, yêu cầu kiến trúc sư/kỹ sư xuống công trường giám sát các mốc quan trọng như đổ móng, đan sắt, đổ sàn.

• Thủ tục với chính quyền & ngoại giao hàng xóm
Trước khi đào móng, hãy gặp gỡ hàng xóm thông báo việc xây dựng — để sau này khỏi phát sinh mâu thuẫn. Có nơi còn yêu cầu chữ ký của hàng xóm khi làm hồ sơ hoàn công.
Cần đo đạc hiện trạng thực tế với đơn vị khảo sát để tránh sai lệch.
Thủ tục: nộp bản sao giấy phép xây dựng (GPXD) lên ban Quản lý đô thị phường trước 15 ngày, phối hợp với địa chính phường, quản lý đô thị quận và tổ trưởng tổ dân phố. Nếu công trình bị kiểm tra sau khi đã xây tầng 1 mới đo — rủi ro cao.

2. Chọn nhà thầu: Trọn gói hay tự làm?

Có 2 phương án phổ biến:

• Khoán chìa khóa trao tay (trọn gói): nhà thầu lo toàn bộ từ thiết kế, vật liệu, thi công. Ưu điểm là bạn bớt lo nhiều việc, dễ kiểm soát thời gian nếu nhà thầu có uy tín.

• Khoán phần công / tự cung vật liệu: bạn tự mua nguyên vật liệu uy tín, nhà thầu chỉ làm phần thi công. Theo bạn – nếu xây để ở – nên chọn phương án này để chắc chất lượng hơn.

Khi thương lượng, cần rõ từng hạng mục: giá, tiến độ, bảo hành, điện nước, sơn – đặc biệt phân vùng trần thạch cao / tô trát. Nhiều xung đột nảy sinh từ việc nhà thầu “mềm mồm” khi hợp đồng mơ hồ.

Trên các diễn đàn, có người khuyên nên thuê giám sát bên thứ ba nếu bạn không có chuyên môn — vì nhiều chủ nhà thụ động, nhà thầu dễ làm “qua loa”.

Về lựa chọn giữa trọn gói và tự làm vật tư:

• Nếu bạn không có thời gian, kiến thức, việc chọn nhà thầu trọn gói uy tín sẽ giúp giảm rủi ro nhưng chi phí có thể cao hơn.

• Nếu bạn giỏi quản lý, kiểm tra vật liệu, tự mua và kiểm soát được giá — thì khoán phần công có thể tối ưu chi phí. 

3. Vật liệu & thi công: “Rổ rá cạp lại” rất dễ xảy ra

• Cọc bê tông & móng
Đa phần nhà đô thị sẽ dùng cọc bê tông đúc sẵn để chống lún, đảm bảo kết cấu. Bạn cần thỏa thuận rõ loại cọc (kích thước, chiều dài, mác bê tông, lõi thép). Tham khảo các nhà xung quanh công trình để biết chiều dài cọc hợp lý.
Với nhà dân dụng bình thường (dưới 5 tầng), cọc ép chịu lực 70 tấn là phổ biến.

• Cát, đá, bê tông tươi
– Cát vàng dùng cho bê tông, tốt hơn loại cát xanh/đen. Tránh cát khai thác từ vùng nước phèn hoặc cát biển.
– Hầu hết cát ở cửa hàng bị trộn; bạn nên mua từ bãi cát lớn, rồi thuê xe vận chuyển — hạn chế việc nhà thầu sử dụng cát kém chất lượng.
– Đá xanh cứng hơn đá đen; nếu chỉ khoán trọn gói, rất dễ bị “ăn bớt” đá xanh, thay bằng đá đen.
– Bê tông tươi: chọn trạm gần (< 1 giờ di chuyển). Trước khi đổ: kiểm tra độ sụt, rửa thử, giữ mẫu bê tông.

• Thép & xi măng
– Thép có màu sơn đầu: xanh lá, xanh dương, đỏ… thể hiện loại thép (SD 390, SD 490…) — bạn nên nắm để không mua nhầm loại kém.
– Phải tránh thép giả, thép tái chế.
– Xi măng: có loại dùng đổ bê tông, loại dùng xây tô. Kiểm tra ngày sản xuất, thương hiệu uy tín.

• Cửa nhôm – kính, đồ vệ sinh, gỗ, sơn, trần thạch cao
– Cửa nhôm thường là hàng Trung Quốc, nhưng nhiều hãng tốt: yêu cầu mẫu, kiểm tra độ dày nhôm, phụ kiện kèm theo.
– Đồ vệ sinh & bếp: ưu tiên thương hiệu trong nước hoặc từ Nhật — tránh hàng “đẹp nhưng chất lượng tệ” nhập từ TQ.
– Gỗ: gỗ tự nhiên Đông Nam Á hiếm, đa số gỗ ngoại nhập; chất lượng thường tương đồng, chỉ khác màu/vân. Dùng gỗ phổ thông để tiết kiệm.
– Sơn, bột bả: dễ làm giả; chọn loại có thương hiệu, giữ mẫu, kiểm tra màu trước khi thi công.
– Trần, điện nước ngầm: yêu cầu chất lượng vật liệu cao vì sau này sửa chữa rất khó.

• Giám sát thi công & chăm sóc bê tông
Bạn nên có mặt hoặc nhờ người thay giám sát khi thi công các công đoạn quan trọng như ép cọc, đổ móng, đan sắt, đổ cột/sàn.
Sau khi đổ bê tông, việc dưỡng ẩm, chống nắng, giữ ẩm đúng cách là rất quan trọng để tuổi thọ công trình bền vững.

4. Kinh nghiệm thực chiến & tránh rủi ro “ăn quả đắng”

• Nếu bạn không có kiến thức, đừng tiếc tiền thuê người GIÁM SÁT bên thứ ba.

• Kiểm tra kỹ mỗi lô vật liệu trước khi sử dụng (cát, đá, thép, bê tông) — đừng để “đến khi xong mới đo”.

• Ký hợp đồng chi tiết: tiến độ, vật liệu, bảo hành, thanh toán từng giai đoạn rõ ràng.

• Dự trù chi phí phát sinh ít nhất 10–20% để đối phó điều bất thường.

• Giao tiếp tốt với chính quyền địa phương, tổ dân phố và hàng xóm — nhiều công trình bị “vướng” vì chuyện địa chính, đất đai, tranh chấp ranh giới.

5. Kết

Xây nhà ở đô thị Việt Nam có thể tưởng như dễ, nhưng nếu không từng trải, bạn dễ “ăn quả đắng” — từ chi phí đội lên, vật liệu kém, kết cấu yếu, bị kiểm tra sai phép…
Những kinh nghiệm thực chiến mà bạn chia sẻ là rất quý. Hi vọng bản tối ưu này giúp bạn và những người chuẩn bị xây nhà có một hướng dẫn mạch lạc, dễ hiểu hơn và dễ lan tỏa.