6 sai lầm phổ biến khi thuê mặt bằng kinh doanh (và cách tránh)

1) Chọn vị trí bất tiện, ít dòng người

• Ít người qua lại: Giá thuê rẻ nhưng doanh thu thấp vì thiếu khách vãng lai. Đặc biệt, các khu dân cư thưa hoặc “vùng trũng” thương mại thường khó nuôi nổi cửa hàng.

• Chỉ đông ban ngày, tối vắng: Khu hành chính, cụm văn phòng… ban đêm “tắt đèn”. Nếu mô hình cần doanh thu buổi tối (F&B, giải trí), rủi ro rất cao.

• Đường một chiều: Khách ngại quay đầu, giảm tỷ lệ ghé.

• Gần giao lộ/đèn đỏ: Dễ bị che khuất, ùn tắc, khách khó dừng xe an toàn → tỷ lệ chuyển đổi thấp.

Cách tránh: Dùng dữ liệu đếm lưu lượng (sáng/chiều/tối, ngày thường/cuối tuần), quan sát 3–5 khung giờ khác nhau; kiểm tra khả năng dừng – đỗ ở giờ cao điểm.

2) Chọn nơi đông người nhưng không đúng khách hàng mục tiêu

Đông người ≠ đông khách. Nếu tệp khách đi qua không khớp với chân dung khách hàng (độ tuổi, thu nhập, thói quen chi tiêu), doanh số vẫn “bằng 0”.

Cách tránh: Khảo sát nhanh: 100 người đi qua – hỏi 3 câu về nhu cầu, mức giá chấp nhận, tần suất sử dụng. So khớp với chân dung khách hàng trước khi chốt cọc.

3) Bỏ qua chỗ đậu xe & bề mặt mặt tiền

Thiếu bãi đỗ xe, lối vào chật, dễ… mất khách. Phí gửi xe phát sinh, vi phạm lấn chiếm vỉa hè, tranh cãi với bảo vệ/phường → hao tổn chi phí và uy tín.

Cách tránh: Ưu tiên mặt bằng có bãi đỗ hợp lệ, vỉa hè rộng, lối vào thoáng; thử nghiệm “test parking” vào giờ cao điểm để đo thời gian tiếp cận < 60 giây.

4) Không soi kỹ hợp đồng thuê

Các rủi ro thường gặp: tăng giá đột ngột theo năm, hạn chế cải tạo (biển hiệu, hệ thống điện nước), ràng buộc bàn giao nguyên trạng, thời điểm bắt đầu tính tiền vs. ngày bàn giao chênh lệch…

Cách tránh: Hợp đồng cần rõ:

• Địa chỉ, diện tích sử dụng thực tế (có biên bản đo vẽ).

• Tiền cọc, chu kỳ thanh toán, bậc tăng giá (CPI hay % cố định).

• Quyền cải tạo – treo bảng hiệu – giờ vận hành.

• Ngày bàn giao/Ngày tính tiền; điều kiện miễn/giảm thuê khi sửa chữa chung cư tòa nhà.

• Phụ lục chụp hiện trạng bàn giao (ảnh/video).

5) Không kiểm soát tỷ lệ tiền thuê/doanh thu

Tiền thuê “ăn” quá nhiều vào biên lợi nhuận khiến mô hình dễ đuối.

Nguyên tắc vàng: Chi phí thuê ≤ 10–15% doanh thu (tùy ngành). Nếu vượt, cần:

• Đàm phán giảm giá/miễn phí fit-out & free-rent giai đoạn setup 1–3 tháng.

• Thu nhỏ diện tích, chọn tầng/ô khác rẻ hơn.

• Điều chỉnh mô hình (giỏ sản phẩm, giá bán, giờ mở cửa) để tăng doanh thu/m².

6) Không tính “khung giờ vàng” của mô hình

Mỗi ngành có giờ đỉnh khác nhau (cà phê sáng, ăn trưa văn phòng, F&B tối–cuối tuần). Mặt bằng không khớp giờ đỉnh → công suất kém.

Cách tránh: Map giờ đỉnh mô hình với nhịp sinh hoạt khu vực. Nếu lệch, chỉ nên thuê ngắn hạn hoặc chọn vị trí khác.

Checklist 30 phút trước khi… đặt cọc

• Lưu lượng người qua lại theo 3 khung giờ và cuối tuần

• Tỷ lệ khách mục tiêu (tuổi/thu nhập/thói quen) ≥ 60%

• Đậu xe: có chỗ, không cấm dừng, tiếp cận < 60s

• Tiền thuê dự kiến ≤ 15% doanh thu; có free-rent/hỗ trợ fit-out

• Hợp đồng có: bậc tăng giá, quyền cải tạo/biển hiệu, ngày bàn giao vs. ngày tính tiền, phụ lục hiện trạng

• Thử “1 giờ giả lập” vận hành (đón khách, đậu xe, ra vào) vào giờ cao điểm

Tóm lại: Chọn đúng vị trí – đúng khách – đúng chi phí quan trọng hơn mặt bằng “đẹp”. Làm chắc 6 mục trên, bạn đã tránh được phần lớn hố sâu khi thuê mặt bằng kinh doanh.