Checklist mua nhà phố lần đầu

Tổng quan & ngân sách

• Xác định ngân sách thực: tiền mặt + hạn mức vay; nên vay ≤50% giá trị nhà, tổng trả nợ/tháng ≤40% thu nhập.

• Dự phòng 3–5% cho thuế, phí, sửa chữa nhỏ. Chuẩn bị sẵn tiền đặt cọc mua nhà (thường 5–10%).

• Từ khóa gợi ý: mua nhà phố, kinh nghiệm mua nhà lần đầu, lập kế hoạch tài chính mua nhà.

Khảo sát thị trường trước khi đi xem

• Lướt các sàn để hiểu thuật ngữ nhà phố (hẻm xe hơi/ba gác, lộ giới, “sẹc”, hoàn công…).

• So sánh mặt bằng giá trong bán kính 1–2km theo: vị trí – hẻm – diện tích – kết cấu – pháp lý nhà đất.

• Khoanh vùng khu phù hợp chỗ làm, trường học, thói quen di chuyển (giảm “chi phí thời gian”).

• Từ khóa: định giá nhà phố, so sánh giá bất động sản, khu vực nên mua nhà.

Chọn môi giới đúng người, đúng khu

• Ưu tiên môi giới chuyên khu vực, có hồ sơ giao dịch & review tốt; bên bán thường trả phí môi giới.

• Nêu rõ tiêu chí – ngân sách – lịch xem; tôn trọng thông tin độc quyền để được ưu tiên căn “đẹp”.

• Từ khóa: môi giới bất động sản uy tín, cò nhà đất khu vực.

Chốt nhu cầu rõ ràng

• Số người ở, phòng ngủ/WC, chỗ đậu xe; ở thuần hay ở + kinh doanh (ảnh hưởng chọn hẻm/mặt tiền).

• Phong thuỷ linh hoạt; tiện ích 1km: trường, chợ, bệnh viện, công viên.

• Từ khóa: tiêu chí chọn nhà phố, mua nhà ở kết hợp kinh doanh.

Lập shortlist thông minh

• Chỉ chọn 3–5 căn sát tiêu chí để đi xem; yêu cầu ảnh/video + sổ hồng scan trước khi tới.

Đi xem nhà: 10 điểm phải soi

1. Hẻm & lộ giới: xe hơi vào? bao nhiêu “sẹc”? nguy cơ mở hẻm?

2. Ngập nước: nền nhà xung quanh có nâng cao? vệt ố/rêu chân tường?

3. Dân trí & an ninh: quay lại buổi tối cuối tuần để kiểm chứng.

4. Kết cấu: nứt, thấm, mùi ẩm; cầu thang, lan can, cửa, mái.

5. Sàn giả: bước thử xem “kêu” (nghi tấm giả).

6. Ánh sáng – thông gió: mở hết cửa kiểm tra luồng gió.

7. Tiếng ồn: xe tải, quán karaoke, xưởng…

8. Hạ tầng: điện, nước, cống thoát, trụ điện trước nhà.

9. Hàng xóm: hỏi khéo về an ninh, rác, đám tang/đám tiệc, thú nuôi.

10. Hồ sơ: xin trang biến động sổ để xem lịch sử giao dịch, thế chấp.

• Từ khóa: kinh nghiệm xem nhà phố, check kết cấu nhà, khu dân cư an ninh.

Xác minh chủ sở hữu & pháp lý

• Đối chiếu CCCD/CMND người ký với tên trên sổ hồng; có vợ/chồng phải cùng ký hoặc uỷ quyền công chứng.

• Nhà đang thế chấp: yêu cầu hồ sơ vay; thống nhất quy trình giải chấp tại ngân hàng khi công chứng.

• Đọc kỹ trang biến động: chuyển nhượng gần đây, tách thửa, thế chấp, hoàn công.

• Từ khóa: kiểm tra pháp lý nhà đất, sổ hồng sang tên, giải chấp ngân hàng.

Kiểm tra quy hoạch (bắt buộc)

• Xem ghi chú/lộ giới trên sổ; tra cổng quy hoạch địa phương; tốt nhất xin văn bản trả lời của UBND/phòng QLĐT.

• Phân biệt: mở hẻm/đường (thường cộng giá) vs quy hoạch công cộng/hành lang an toàn (rủi ro đền bù, hạn chế xây dựng).

• Từ khóa: kiểm tra quy hoạch online, lộ giới hẻm, bản đồ quy hoạch 1/2000 – 1/500.

Thương lượng & đặt cọc mua nhà

• So 3–5 căn tương đương để chốt giá; chỉ ra nhược điểm lượng hoá (ngập, hẻm nhỏ, thấm…).

• HĐ đặt cọc nên có:

  • Thông tin chuẩn theo sổ; giá – cọc – tiến độ thanh toán.

  • Hạn công chứng ≤30 ngày.

  • Phân chia thuế TNCN 2% (bán), lệ phí trước bạ 0.5% (mua), phí công chứng.

  • Điều kiện hoàn/ phạt cọc nếu: có tranh chấp, quy hoạch công cộng, không đủ hồ sơ, không giải chấp kịp…

  • Cam kết bàn giao giấy tờ gốc & nhà không tranh chấp/kê biên.

• Cọc hợp lý 5–10%; chuyển khoản ghi rõ nội dung.

• Từ khóa: đặt cọc mua nhà an toàn, mẫu hợp đồng đặt cọc, thuế khi mua bán nhà.

Công chứng mua bán

• Hồ sơ: CCCD/CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn/độc thân, sổ hồng gốc.

• Đọc kỹ HĐ công chứng (giá/thuế, thời hạn giao nhà/giấy tờ, điều khoản phạt).

• Giao tiền tại ngân hàng/phòng công chứng; có thể giữ lại 3–5% đến khi nộp xong thuế & nộp hồ sơ đăng bộ.

• Từ khóa: quy trình công chứng sang tên, phí công chứng mua bán nhà.

Nộp thuế & đăng bộ sang tên sổ hồng

• Người bán: Thuế TNCN 2%; Người mua: trước bạ 0.5%.

• Nộp tại Chi cục Thuế/ một cửa; lấy thông báo thuế ~7–15 ngày.

• Đăng bộ sang tên tại VP ĐKĐĐ/UBND quận: nộp HĐ công chứng, biên lai thuế, giấy tờ cá nhân…

• Thời gian ra sổ mới: 21–45 ngày (tuỳ quận & hồ sơ). Có thể thuê dịch vụ hồ sơ 3–5 triệu.

• Từ khóa: đăng bộ sang tên sổ hồng, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân 2%.

Bảng phí nhanh (tham khảo)

• Công chứng: ~0.1–0.2% (phổ biến 0.8–1.5 triệu cho nhà phố phổ thông).

• Thuế/phí: 2% TNCN (bên bán), 0.5% trước bạ (bên mua).

• Đo vẽ/hoàn công/làm sổ mới (nếu có): 1.5–10 triệu.

• Dịch vụ hồ sơ: 3–5 triệu.

10 dấu hiệu “đỏ” nên né

1. Quy hoạch giao thông/công cộng cắt sâu.

2. Lộ giới mở ăn vào nhà nhưng giá “không trừ”.

3. Chưa hoàn công, tầng thực tế ≠ trên sổ.

4. Tình trạng hôn nhân chủ sở hữu mập mờ.

5. Thấm – nứt – mùi ẩm kéo dài.

6. Khu ngập, nền thấp.

7. Hẻm quá nhỏ/nhiều sẹc, xe cứu hỏa khó vào.

8. Giá rẻ bất thường, sang tay dày đặc.

9. Hàng xóm phản ánh ồn ào/nhạy cảm.

10. Ép cọc lớn ngay, không cho xem sổ gốc.

Lộ trình gợi ý (thực chiến)

1. 3–5 ngày: ngân sách & shortlist.

2. 3–7 ngày: xem nhà – chốt – đặt cọc.

3. ≤30 ngày: công chứng – nộp thuế – đăng bộ.

4. 7–45 ngày: nhận sổ mới – bàn giao nhà.

Kết luận

Đi mua nhà phố lần đầu sẽ nhẹ nhàng nếu bạn đi đúng “xương sống”: tài chính rõ – kiểm tra pháp lý & quy hoạch chuẩn – đặt cọc chặt – công chứng đúng – đăng bộ nhanh. Làm kỹ từng bước, bạn sẽ chốt được căn đúng giá – đúng nhu cầu – đúng pháp lý, tối ưu cả an cư lẫn đầu tư.