Quyền năng của “đất ở”

Ở Việt Nam, “đất ở” (thổ cư) gần như là loại đất quyền lực nhất. Một khi đã là đất ở, bạn có thể xây nhà để ở, kinh doanh tại nhà, thậm chí… trồng rau cũng chẳng ai bắt bẻ. Ngược lại, nếu là đất nông nghiệp mà dựng nhà ở hay đất thương mại dịch vụ mà chuyển sang ở, rắc rối pháp lý sẽ xuất hiện ngay. Vì thế, câu “đã lên thổ cư” luôn làm người mua thấy yên tâm.

Ở nước ngoài có khác?

Nhiều nơi trên thế giới, chức năng sử dụng đất được quản rất chặt: đất ở là chỉ để ở. Trồng trọt, mở tiệm sửa chữa trong nhà… có thể bị xử phạt nếu trái quy hoạch khu dân cư. Nghĩa là “đất ở” ở đó không phải đất quyền năng, mà chỉ đúng một công năng: ở.

Vì sao đất ở ở Việt Nam tăng giá mạnh?

Giá đất ở tăng không chỉ vì nhu cầu an cư. Đất ở mang “quyền năng” thương mại: có thể ở, có thể mở cửa hàng, có thể cho thuê, thậm chí để trống chờ tăng giá. Khi bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu ở, vừa tạo doanh thu/giá trị kinh doanh, mặt bằng giá bị kéo lên mạnh.

Hai lớp giá trị: “ở” và “thương mại”

• Giá trị ở: luôn có trần vì ngân sách để ở có giới hạn.

• Giá trị thương mại: mở, vì tài sản có thể tạo dòng tiền. Chỉ cần “thu nhiều hơn chi”, giá cao vẫn chấp nhận được.

Nhà phố (đặc biệt mặt tiền, hẻm xe hơi) thường gánh giá trị thương mại lớn nên giao dịch sôi động và tăng giá nhanh.

“Nhà phố vs chung cư”: câu chuyện thực chất

Nhiều người thích nhà phố vì “ở dưới đất, riêng tư, muốn làm gì thì làm”, nhưng lý do cốt lõi thường là: nhà phố tăng giá nhanh hơn. Còn chung cư chủ yếu phục vụ công năng ở (đa số không được kinh doanh), nên giá phản ánh nhu cầu ở thực, dễ “định vị” hơn theo khu vực.

Khi cầu đầu cơ lấn át cầu ở thật

Đất là hữu hạn; cầu càng mạnh, giá càng tăng. Khi nhiều người mua để chờ tăng giá (không phải mua để ở/khai thác), thị trường dễ hình thành cầu giả. Bạn sẽ thấy những bất cập như: căn nhà 3 tỷ nhưng cho thuê 4 triệu/tháng vẫn ế, vì người mua kỳ vọng… mai sẽ là 4 tỷ. Đó là dấu hiệu “ảo”.

Nếu một ngày… cấm kinh doanh trên đất ở?

Giả sử có quy định không được kinh doanh trên đất ở (tương tự cấm kinh doanh trong căn hộ), giá trị thương mại = 0. Khi đó:

• Giá đất ở sẽ quay về phản ánh giá trị tiêu dùng để ở, có mặt bằng chung và trần rõ ràng hơn.

• Tốc độ tăng giá khó “vô hạn” như hiện nay.

• Lợi ích an ninh, trật tự khu dân cư có thể được cải thiện (ít người lạ ra vào).

Kết luận nhanh

• Ở Việt Nam, “đất ở” hiện là tài sản đa năng: ở + kinh doanh → giá bị kéo bởi cả hai lớp giá trị.

• Nhà phố tăng giá nhanh nhờ “phần thương mại”; chung cư giá “thật” hơn vì gắn chặt công năng ở.

• Cần phân biệt cầu ở thật và cầu đầu cơ để nhìn đúng rủi ro “giá ảo”.

• Bất kỳ thay đổi pháp lý nào hạn chế công năng thương mại của đất ở sẽ tác động mạnh đến mặt bằng giá.