7 QUY TẮC “VÀNG” KHI ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN

Đất nền hấp dẫn vì biên lợi nhuận và đòn bẩy quy hoạch, nhưng cũng nhiều cạm bẫy. Dưới đây là 7 nguyên tắc cốt lõi giúp bạn giảm rủi ro và tối ưu lợi nhuận.

1) Ưu tiên vị trí có kết nối giao thông từ trung bình đến khá

Những khu vực sắp hoặc đang nâng cấp hạ tầng (mở rộng đường, nút giao, cầu, metro) thường có dư địa tăng giá. Mục tiêu: mua trước khi hạ tầng hoàn thiện, nắm sóng tăng giá sau.

2) Chọn khu đã hình thành cụm dân cư

Mật độ dân cư từ vừa đến đông, tiện ích sẵn có (trường–chợ–trạm y tế) giúp nhu cầu thực mạnh, giảm rủi ro “đồng không mông quạnh”. Giá rẻ bất thường cần đặt câu hỏi về ngập lụt, pháp lý, quy hoạch, ô nhiễm, an ninh…

3) Mua đất có pháp lý hoàn chỉnh

Ưu tiên sổ đỏ/sổ hồng riêng, không vướng quy hoạch/lộ giới, đủ điều kiện xin phép xây dựng. Tránh đất pháp lý dở dang (quy hoạch treo, phân lô trái phép…) vì rủi ro chôn vốn hoặc không ra sổ.

4) Định giá đúng trước khi xuống tiền

So sánh giao dịch lân cận gần nhất (diện tích–mặt tiền–hẻm–pháp lý tương đương). Chỉ mua khi giá ≤ giá thị trường để “lãi ngay khi mua”. Tốt hơn: nhờ thẩm định giá/chuyên gia địa phương.

5) Kiểm tra thanh khoản thực của khu vực

Khảo sát số lượng tin rao–tốc độ hấp thụ–thời gian bán trung bình. Hỏi môi giới bản địa về tỷ lệ chốt cọc 30–60 ngày. Khu có thanh khoản tốt giúp bạn xoay vốn khi cần.

6) Dùng đòn bẩy an toàn, không vượt khả năng

Ưu tiên tiền nhàn rỗi; nếu vay: tỷ lệ vay < 50% giá trị tài sản, DSR (tổng trả nợ/thu nhập) < 35–45%, dự phòng 6–12 tháng lãi + chi phí. Tính kịch bản lãi suất tăng, tránh “ngộp” buộc bán cắt lỗ.

7) Đi theo đội nhóm để cộng hưởng

Đầu tư cùng đối tác uy tín giúp chia sẻ kinh nghiệm quy hoạch–pháp lý–đàm phán, tăng sức mua/giá tốt, phân tán rủi ro. “Đi một mình đi nhanh; đi cùng nhau đi xa”.

Checklist nhanh trước khi đặt cọc

• Tra quy hoạch/lộ giới bằng tọa độ thửa đất; hỏi Phòng QLĐT & xin chứng chỉ quy hoạch mới nhất.
• Xác minh ranh–diện tích thực tế (bản vẽ hiện trạng, đo đạc nếu cần).
• Kiểm tra hạ tầng và rủi ro: ngập, kẹt xe, tiếng ồn, trạm biến áp, nghĩa trang, ô nhiễm.
• So khớp giá so sánh; thương lượng điều khoản thanh toán–phạt cọc rõ ràng.