Hồ Thành › Diễn đàn bất động sản › Chia sẻ kinh nghiệm › Ba sai lầm chết người của người mua nhà lần đầu
- This topic is empty.
-
Người viếtBài viết
-
29/09/2025 vào lúc 13:19 #234459
Hồ ThànhQuản lýBA SAI LẦM CHẾT NGƯỜI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU
Dưới đây là ba tình huống thực tế và cách phòng tránh khi bạn mua nhà/đất lần đầu, đặc biệt với vấn đề quy hoạch – mật độ xây dựng – lộ giới.
Sai lầm 1: Mua khu vực không còn quy hoạch Đất Ở (thổ cư)
Case 4/2020 – Thủ Đức: Giá rẻ 35 triệu/m² so với 45–50 triệu/m² khu lân cận. Người bán đưa Chứng chỉ quy hoạch (5/2019) ghi đất ở, kiểu biệt thự đơn lập. Tuy nhiên bản đồ quy hoạch trực tuyến cập nhật mới đã chuyển sang Đất Giáo dục. Nếu không kiểm tra bản cập nhật, rất dễ mua nhầm loại đất.
Phòng tránh nhanh:
- Không dùng văn bản quy hoạch cũ làm căn cứ duy nhất. Luôn đối chiếu phiên bản mới nhất trên cổng quy hoạch trực tuyến/QLĐT.
- Yêu cầu người bán hỗ trợ xin lại Chứng chỉ quy hoạch bản mới trước khi cọc.
Sai lầm 2: Đúng Đất Ở nhưng không xây hết đất vì chỉ tiêu kiến trúc
Case 11/2016 – Thủ Đức: Đất ở 100%, diện tích 174m², nhưng mật độ xây dựng chỉ 43% (khu chuẩn biệt thự). Chủ chỉ được xây ~75m² sàn trệt, phần còn lại phải làm sân vườn → không phù hợp nhu cầu “xây tối đa” → bán lỗ.
Phòng tránh nhanh:
- Xin thông tin chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc (mật độ, tầng cao, khoảng lùi) của lô đất trước khi đặt cọc.
- Hỏi rõ loại hình quản lý kiến trúc (biệt thự, nhà liên kế, nhà phố) vì mỗi loại áp quy định khác nhau.
Sai lầm 3: Đúng Đất Ở nhưng bị quy hoạch mất đất (mở đường/lộ giới)
Case 5/2020 – Tân Phú: Nhà 132m², sổ ghi chú “có phần đất giao thông, lộ giới hẻm dự kiến 5m”. Người bán trấn an “chỉ mất chút phía trước”. Thực tế theo bản đồ quy hoạch, đường tương lai đi ngang đuôi nhà, bị thu hồi tới 94,97m², còn 37,11m² khả dụng. Nếu đã cọc 100–200 triệu mới biết, rủi ro mất cọc/kẹt vốn rất lớn.
Phòng tránh nhanh:
- Đọc kỹ ghi chú trên sổ, nhưng không đủ: phải định vị tọa độ lô đất lên bản đồ quy hoạch để thấy đường/vạch đỏ đi qua phần nào.
- Đừng suy đoán theo “nhà xung quanh đã xây kiên cố” → quy hoạch có thể chờ thực hiện nhiều năm.
Bài học quý giá khi mua nhà
Đừng tin 100% lời người bán/môi giới. Hãy tự mình due diligence theo các bước sau.
5 bước kiểm tra quy hoạch & pháp lý trước khi đặt cọc
- Rà soát Chủ quyền: kiểm tra đủ trang, tọa độ VN-2000 (nếu có), bản vẽ hiện trạng kèm theo đối với sổ cũ. Tìm mọi ghi chú về lộ giới/đất giao thông.
- Chồng tọa độ lên bản đồ quy hoạch trực tuyến: nhập tọa độ/số tờ số thửa trên cổng quy hoạch địa phương. Lưu ý dữ liệu trực tuyến có độ trễ, chỉ mang tính tham khảo ~90%.
- Hỏi trực tiếp Phòng QLĐT Quận/Huyện: đến ngày trực tiếp dân để được xác nhận hiện trạng quy hoạch khu vực/lô đất. Chuẩn bị sẵn số tờ – số thửa – tọa độ.
- Xin văn bản Chứng chỉ quy hoạch (CCQ): đề nghị chủ sở hữu nộp hồ sơ xin CCQ và cung cấp cho bạn. Văn bản này có giá trị tại thời điểm cấp; nếu kéo dài giao dịch, cần CCQ mới.
- Đặt cọc có điều kiện “thoát hiểm”: ghi rõ điều kiện hoàn/đền cọc nếu kết quả kiểm tra quy hoạch/kiến trúc khác thông tin cam kết; có thể thêm điều khoản hai bên cùng đi QLĐT/UBND để xác minh.
Mẫu điều khoản ràng buộc khi đặt cọc (gợi ý)
Điều kiện bảo lưu cọc: Trong thời hạn … ngày kể từ ngày ký HĐĐC, hai bên phối hợp làm việc với CQNN có thẩm quyền (Phòng QLĐT/UBND Quận/Huyện) để xác minh: loại đất, chỉ tiêu kiến trúc (mật độ, tầng cao, khoảng lùi), lộ giới/đất giao thông, tình trạng quy hoạch.
Trường hợp kết quả xác minh khác với nội dung bên bán đã cung cấp/không phù hợp nhu cầu sử dụng (không xây đủ …%), bên mua được đơn phương chấm dứt, bên bán hoàn trả/đền cọc theo mức …
Từ khóa SEO gợi ý
mua nhà lần đầu sai lầm, kiểm tra quy hoạch đất ở, mật độ xây dựng biệt thự, lộ giới hẻm mở rộng, đặt cọc mua nhà điều khoản, cách xem bản đồ quy hoạch trực tuyến
Kết lại
Người bán nên minh bạch, kiếm tiền bằng giá trị thật. Người mua hãy tự trang bị kiến thức và kiểm tra đa tầng trước khi xuống tiền để không “học phí” bằng chính sổ tiết kiệm của mình.
-
Người viếtBài viết
- Bạn cần đăng nhập để phản hồi chủ đề này.