QUY TRÌNH MUA BÁN ĐẤT NỀN THEO KINH NGHIỆM CÁ NHÂN TẠI TP.HCM

Mục tiêu: đi hết quy trình từ đặt cọc → công chứng → sang tên → nhận sổ một cách an toàn, rõ ràng trách nhiệm – chi phí – thời hạn.

Bước 1 — Nhận/Đặt cọc Thỏa thuận sơ bộ

• Chốt các biến số: giá, thời điểm công chứng, phương thức thanh toán (tiền mặt/chuyển khoản), bên chịu thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí dịch vụ, ai đi sang tên.
• Kiểm tra trước khi cọc:
  • Đối chiếu CMND/CCCD với sổ hồng/sổ đỏ; xem đủ các trang, tình trạng thế chấp, ghi chú quy hoạch.
  • Kiểm ranh & diện tích thực tế so với sổ; hỏi hàng xóm/tổ khu phố về tranh chấp.
  • Nếu tài sản chung vợ chồng: cần chữ ký cả hai hoặc ủy quyền công chứng.
• Hợp đồng đặt cọc (HĐDC) – nên có:
  • Mô tả thửa đất (số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng).
  • Giá bán, số tiền cọc, đợt thanh toán, thời hạn công chứng (thường ≤ 30 ngày).
  • Chế tài: Bên bán từ chối bán → phạt gấp đôi tiền cọc; bên mua từ chối mua → mất cọc.
  • Cam kết pháp lý: tài sản không tranh chấp, không kê biên, phù hợp quy hoạch, sẵn sàng giải chấp nếu đang thế chấp.
  • Phân chia chi phí: thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí đo vẽ (nếu có), phí đăng bộ.
• Lưu ý chuyển tiền: ưu tiên chuyển khoản ghi rõ nội dung “Đặt cọc mua thửa… theo HĐDC ngày…”.

Bước 2 — Công chứng hợp đồng mua bán (HĐMB) Ràng buộc pháp lý

• Nhân viên VPCC soạn dự thảo HĐMB (theo mẫu), hai bên đọc kỹ – chỉnh sửa điều khoản chi phí, thời hạn bàn giao.
• Ký nháy từng trang, ký & lăn tay trang cuối. Công chứng viên đối thoại xác minh danh tính, tình trạng hôn nhân, tình trạng thanh toán.
• Nhận lại hồ sơ gốc và HĐMB có đóng dấu (thường 03 bản: mỗi bên 01 bản, 01 bản nộp cơ quan đăng ký).

Bước 3 — Nộp thuế & lệ phí Quyết toán nghĩa vụ tài chính

• Nơi thực hiện: Chi cục Thuế quận/huyện (thường qua “một cửa” VP Đăng ký đất đai – VPĐKĐĐ).
• Hồ sơ: HĐMB đã công chứng, sổ hồng/sổ đỏ, tờ khai thuế/lệ phí (mẫu), CMND/CCCD, giấy tờ hôn nhân; nộp & nhận thông báo thuế, sau đó đi nộp tiền tại ngân hàng/KBNN theo hướng dẫn.
• Mẹo: Nếu bên bán chịu TNCN, bên mua thường giữ lại số tiền ước tính đến khi có biên lai nộp thuế rồi thanh toán nốt.

Bước 4 — Sang tên tại VPĐKĐĐ (đăng bộ) Chủ quyền mới

• Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai chi nhánh quận/huyện:
  • Đơn đăng ký biến động (mẫu).
  • HĐMB công chứng (bản gốc).
  • Sổ hồng/sổ đỏ bản gốc.
  • Biên lai thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí liên quan.
  • Bản sao CCCD/CMND, giấy tờ hôn nhân của bên mua.
• Tiếp nhận & hẹn trả kết quả (phiếu hẹn). Trường hợp cần đo vẽ/đính chính sẽ được thông báo bổ sung.
• Nhận kết quả: sổ cập nhật sang tên (trang sau) hoặc sổ mới (nếu cấp đổi). Kinh nghiệm làm dịch vụ: khoảng ~21 ngày làm việc tùy khối lượng hồ sơ khu vực.

Checklist nhanh theo vai trò

Mẹo an toàn giao dịch

• Luôn có mặt khi bên mua gặp bên bán; hạn chế trao đổi riêng.
• Ghi âm/biên bản các thỏa thuận bổ sung (thời gian trống, đo vẽ lại…).
• Nếu sổ đang thế chấp: làm văn bản 3 bên (ngân hàng – bên bán – bên mua) hoặc ghi rõ quy trình giải chấp – nhận sổ – công chứng.
• Đo vẽ khi nghi ngờ chênh diện tích/hình thể; thống nhất xử lý chênh số mét vuông.

Các lỗi thường gặp (tránh ngay)

Mẫu điều khoản gợi ý (chèn vào HĐDC/HĐMB)

• Chế tài: “Nếu bên bán không thực hiện việc ký HĐMB đúng hạn do lỗi chủ quan, bên bán hoàn trả tiền cọc và phạt số tiền tương đương tiền cọc trong vòng 03 ngày làm việc.”
• Giải chấp: “Bên bán chịu trách nhiệm thanh lý nghĩa vụ thế chấp và bàn giao sổ gốc sạch trong … ngày; mọi chi phí phát sinh do bên bán chịu.”
• Thuế & phí: “Thuế TNCN do bên … chịu; Lệ phí trước bạ do bên … chịu; các phí khác theo quy định thuộc về …”
• Bàn giao hồ sơ: “Tại thời điểm công chứng/nhận tiền, bên bán bàn giao sổ gốc, bản vẽ (nếu có), biên bản mốc ranh, hồ sơ hoàn công (nếu có)…”

FAQ ngắn

Thời gian sang tên bao lâu?

Tùy hồ sơ từng quận/huyện và có đo vẽ/đính chính hay không; kinh nghiệm làm dịch vụ thường khoảng ~21 ngày làm việc.

Có nên tự làm hay thuê dịch vụ?

Nếu bận hoặc lần đầu, nên thuê dịch vụ uy tín nhưng vẫn nắm quy trình – giữ bản gốc theo biên bản bàn giao, đừng giao trọn bộ không giấy tờ.

Từ khóa SEO

quy trình mua bán đất nền TP.HCM, đặt cọc đất nền, công chứng hợp đồng mua bán đất, sang tên sổ hồng, thuế TNCN 2%, lệ phí trước bạ 0.5%, kinh nghiệm mua bán đất, đăng bộ sổ đỏ