LẦN ĐẦU ĐI MUA NHÀ!

2015–2017, vợ chồng mình “cày” khu Nhà Bè – Quận 7: mua nhà cũ, sửa rồi bán, tổng hơn 40 căn. Sau nhiều cú trật “thấm đòn”, tụi mình chưng cất thành 137 tiêu chí thẩm định. Bài này tóm lược lại thành 5 câu hỏi quyết định + checklist ngắn gọn để bạn tham khảo.

1) MUA CÓ DỄ KHÔNG?

• Sổ hồng chính chủ đang rao bán; kiểm tra đồng sở hữu (nếu có) → tất cả đồng chủ phải ký.
• Sổ riêng hay đồng sở hữu? Có hoàn công chưa (nếu nhà đã xây/sửa)?
• Quy hoạch: mở đường, lộ giới, hành lang bờ kè, công trình công cộng; so lại với kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
• Hiện trạng ≠ Sổ? Đo vẽ, đối chiếu kích thước; nhà có chung tường với hàng xóm không.
• Hình khối: vuông vức > “đuôi chuột/tót hậu”. (Gợi ý: cạnh rộng ≥ 2/3 cạnh dài thường dễ bố trí & giữ giá.)
• Phong thủy – mặt tiền: tránh đường đâm thẳng, trụ điện/nắp cống/cây lớn án trước cửa.
• Tranh chấp: hỏi tổ dân phố/khu phố, kiểm tra lịch sử khiếu nại.
• Dấu hiệu bất thường: nhà có nhiều “/////” (che giấu khuyết điểm), giấy tờ mập mờ → dừng và kiểm tra sâu.

2) VAY NGÂN HÀNG MUA CÓ DỄ KHÔNG?

• Tài sản có đủ điều kiện thế chấp? (pháp lý sạch, không tranh chấp/thế chấp)
• Định giá ngân hàng ~ bao nhiêu % so với giá mua? (định giá thấp → phải bù tiền mặt)
• Tỷ lệ trả nợ/thu nhập giữ ở mức an toàn (thường < 35–45% tổng thu nhập).

3) MUA XONG CÓ DỄ CHO THUÊ KHÔNG?

• Vị trí gần khu việc làm – trường học – bệnh viện – trục giao thông?
• Layout có thể chuyển đổi công năng (thêm phòng, studio nhỏ, bếp riêng) để tăng cashflow?
• Ước tính lợi suất ròng sau phí quản lý – bảo trì – thuế.

4) MUỐN BÁN LẠI CÓ DỄ KHÔNG?

• Khu vực có thanh khoản tốt (lượng giao dịch thật, giá sát thực tế, không “thổi”)?
• Nhà thuộc nhóm dễ bán: ngõ thông, hẻm xe hơi, mặt tiền đủ rộng, “vào ở ngay”.
• Không “kén khách”: tránh khuyết điểm khó khắc phục (nền thấp dễ ngập, hẻm cụt, đối diện bãi rác…).

5) Ở ĐÓ CÓ DỄ KHÔNG?

• Tiện ích sống: gần trường của con, gần chỗ làm, chợ/siêu thị, quán xá dịch vụ.
• Ngập – kẹt: khu có ngập “thúi” mùa mưa, kẹt xe giờ cao điểm?
• Tiếng ồn – xã hội: quán nhậu khuya, karaoke “kẹo kéo”, an ninh, hàng xóm thân thiện?
• Hướng gió: ưu tiên Nam/Đông Nam (mát, gió lành) nếu có thể.
• Nhạy cảm: sát chùa/nghĩa trang/cửa hàng quan tài… tùy khẩu vị mỗi gia đình.

Checklist nhanh (tóm tắt từ 137 tiêu chí)

1. Sổ & pháp lý: chính chủ, hoàn công, không thế chấp/tranh chấp, quy hoạch rõ.
2. Hiện trạng & kích thước: khớp sổ; nhà vuông; không lỗi phong thủy nặng.
3. Vay được: định giá ngân hàng hợp lý; tỷ lệ trả nợ/thu nhập an toàn.
4. Cho thuê: gần việc làm/tiện ích; layout khai thác tốt; lợi suất ròng đạt mục tiêu.
5. Bán lại: thanh khoản khu vực tốt; ít khuyết điểm cố hữu.
6. Ở thật: tiện ích – ngập – ồn – an ninh – hướng gió phù hợp gia đình.

Mẹo nhỏ khi đi xem nhà

• Đi nhiều khung giờ (sáng/chiều/mưa/giờ cao điểm) để “bắt bài” ngập – ồn – kẹt.
• Đo đạc & chụp ảnh mốc ranh; quay video toàn nhà để so hiện trạng.
• Gặp hàng xóm hỏi chuyện 5–10 phút: ra nhiều “dữ liệu thật” hơn tin đăng.
• Hợp đồng cọc nên có điều kiện hoàn cọc nếu pháp lý phát sinh bất lợi.

Kết

An cư lạc nghiệp là quyết định lớn, đừng nóng vội. Cứ bình tĩnh “soi” qua 5 câu hỏi trên, bạn sẽ tránh được hàng loạt rắc rối và khoản chi vô lý về sau.

Từ khóa SEO

lần đầu mua nhà, kinh nghiệm mua nhà, checklist mua nhà, thẩm định sổ hồng, quy hoạch lộ giới, vay ngân hàng mua nhà, thanh khoản bất động sản, cho thuê nhà, kinh nghiệm ở thật, Nhà Bè Quận 7