Kinh nghiệm chọn mặt bằng kinh doanh F&B: Vị trí, hiện trạng & mức độ tiện lợi

Từ khi tham gia BĐSVN, mình nhận rất nhiều tin nhắn làm quen, mời chào mua BĐS và hỏi kinh nghiệm đầu tư. Mình không phải dân buôn BĐS chuyên nghiệp; tài sản không nhiều và chuyện mua nhà ở đa phần theo sở thích cá nhân. Tuy nhiên, với nhiều năm làm quản trị vận hành, thường xuyên thẩm định – phê duyệt – phát triển điểm bán, mình xin chia sẻ kỹ năng đánh giá lựa chọn mặt bằng F&B theo vài nguyên tắc cơ bản sau.

Nguyên tắc #1: Vị trí là số 1

Ngày đầu khởi nghiệp, mình từng chọn tầng trệt tòa nhà để bán cà phê – ăn sáng vì giá rẻ và thất bại cay đắng. Không có “hàng ngon giá rẻ” tự nhiên: vị trí rẻ thường là vị trí thiếu lợi thế kinh doanh.

Khi tìm mặt bằng, hãy xuất phát từ chân dung khách hàng: sản phẩm phục vụ ai? Họ tập trung ở đâu (chợ, trường học, khu vui chơi, cụm văn phòng)? Lưu lượng giao thông thế nào? Mặt bằng có thuận lợi để chạm – thu hút – chuyển đổi nhóm khách mục tiêu không?

Ví dụ: bán gà rán/trà sữa nên ưu tiên quanh chợ, trường học, khu giải trí. Đặt trong TTTM có thể “đẹp” nhưng chi phí cao – lưu lượng không đúng tệp – dễ “bay màu”.

Nguyên tắc #2: Hiện trạng & diện tích (bao gồm diện tích mở rộng)

Hiện trạng: phải có kịch bản vận hành và điểm hòa vốn để tính mức đầu tư. Chọn nhà cũ nát sẽ làm đội ngân sách cải tạo, kéo dài time-to-open, tăng rủi ro dòng tiền (vẫn trả thuê mà chưa bán). Lý tưởng là mặt bằng có thể cải tạo < 14 ngày; ưu tiên nhà vuông vức, WC tốt, sẵn điều hòa/cửa kính.

Cảnh giác điều khoản mập mờ: thuê nhà nát giá rẻ, mình đổ tiền sửa xong thì chủ tăng giá/đòi lại nhà. Hợp đồng cần ràng buộc cải tạo – khấu hao – bồi thường rõ ràng.

Diện tích mở rộng: ngoài diện tích sử dụng trong nhà, hãy tính thêm sân vườn, vỉa hè, ban công. Đây là “m² vàng” thường không tính tiền thuê nhưng giúp tăng chỗ ngồi – trải nghiệm – doanh thu.

Mặt tiền: mặt tiền lớn giúp biển hiệu nổi bật, nhận diện từ xa, tăng tỉ lệ bước vào. Góc 2 mặt tiền thường đắc địa vì diện tích triển khai bảng hiệu lớn và đón dòng khách đa hướng.

Nguyên tắc #3: Mức độ tiện lợi cho khách

Mặt bằng đẹp mà không có chỗ đỗ xe, khó tìm, khó nhận diện ⇒ mất khách. Đây là lý do nhiều quán cà phê ở một số khu shophouse “gặp hạn” vì điểm chí tử: đỗ xe & tiếp cận. Khi chốt thuê, hãy “đi thực địa” vào các khung giờ cao điểm để kiểm chứng.

Gợi ý kiểm tra nhanh (checklist)

• Khách hàng mục tiêu: tệp, hành vi di chuyển, giờ cao điểm, tần suất.
• Lưu lượng & tầm nhìn: có bị che khuất? dòng xe có thể quay đầu/dừng lại?
• Đỗ xe: xe máy/ô tô; quy định địa phương; chi phí bảo vệ; lối ra – vào.
• Hiện trạng kỹ thuật: điện nước, PCCC, hút mùi/bếp, tải trọng sàn, cách âm.
• Hợp đồng: thời hạn, gia hạn, tăng giá, điều khoản cải tạo & bồi thường, cam kết không lấy lại giữa chừng.
• Thời gian cải tạo: kế hoạch < 14 ngày; nhà thầu sẵn sàng; phương án thi công ban đêm nếu cần.
• Diện tích mở rộng: vỉa hè hợp pháp, ban công sử dụng được, sân sau.

Tổng kết

Vị trí quyết định 80% khả năng doanh thu. Hiện trạng & diện tích quyết định tốc độ mở bán và vốn đầu tư. Mức độ tiện lợi quyết định tỉ lệ khách quay lại. Chọn đúng mặt bằng F&B là bài toán khách hàng mục tiêu × lưu lượng × nhận diện × vận hành. Phần 2 mình sẽ chia sẻ thêm về pháp lý, đàm phán, định giá thuê, “đọc vị” chủ nhà.

Từ khóa SEO

mặt bằng F&B, chọn mặt bằng kinh doanh, vị trí là số 1, lưu lượng giao thông, diện tích mở rộng, mặt tiền 2 hướng, shophouse, chỗ đỗ xe, cải tạo dưới 14 ngày, biển hiệu, nhận diện cửa hàng, vận hành điểm bán