Bong bóng BĐS đưa Việt Nam thành nước có mặt bằng đắt top đầu khu vực?

Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam được cho là nằm trong nhóm cao của khu vực, gây sức ép lên doanh nghiệp bán lẻ trong bối cảnh vừa phải giữ bình ổn giá vừa hạn chế tiếp cận gói hỗ trợ. Bài viết tóm lược ý kiến, số liệu tham chiếu và đề xuất chính sách nhằm giảm gánh nặng chi phí.

Ý kiến từ Hiệp hội các nhà bán lẻ Việt Nam

“Trong các gói hỗ trợ của Chính phủ, các nhà bán lẻ gần như không có tên… Bong bóng bất động sản bán và cho thuê đưa Việt Nam thành nước có giá mặt bằng đắt nhất khu vực… chưa có chính sách bình ổn giá mặt bằng kinh doanh.”

Chia sẻ nhấn mạnh hai điểm: (1) chi phí mặt bằng leo thang; (2) thiếu cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho nhà bán lẻ dù họ đóng vai trò dẫn hàng thiết yếu, kể cả giai đoạn giãn cách.

Mặt bằng bán lẻ: Hà Nội & TP.HCM

• Hà Nội: nguồn cung khoảng 1,6 triệu m²; giá thuê trung bình ~41 USD/m²/tháng; khu trung tâm >100 USD/m²/tháng (tham chiếu báo cáo thị trường).
• TP.HCM: giá thuê trung bình ~49 USD/m²/tháng; khu trung tâm >120 USD/m²/tháng (tham chiếu báo cáo thị trường).

Các mức giá này cho thấy áp lực chi phí cố định lớn đối với mô hình bán lẻ truyền thống lẫn hiện đại (siêu thị, cửa hàng tiện lợi, F&B, thời trang).

So sánh khu vực: vị thế TP.HCM trên bảng xếp hạng

Ấn phẩm quốc tế về “những mặt bằng bán lẻ đắt đỏ” ghi nhận TP.HCM ở vị trí khoảng Top 30 toàn cầu với mức ~184 USD/ft²/năm, cao hơn một số trung tâm khu vực như Bangkok (~142 USD/ft²/năm) hay Dubai (~95 USD/ft²/năm) theo dữ liệu tham chiếu.

Tác động tới doanh nghiệp bán lẻ

• Biên lợi nhuận mỏng: Giá thuê cao + cam kết bình ổn khiến capex/opex khó thu hồi.
• Rủi ro đóng cửa điểm bán: Điểm bán yếu buộc tái thương lượng hoặc rút lui, ảnh hưởng chuỗi cung ứng.
• Trì hoãn mở rộng: Kế hoạch phủ điểm, thử nghiệm concept mới bị chậm do chi phí mặt bằng.

Đề xuất chính sách hỗ trợ

• Ưu đãi thuế cho bên cho thuê khi giảm giá thuê: khuyến khích chia sẻ chi phí với nhà bán lẻ.
• Giảm/miễn thuế cho thuê mặt bằng trong các giai đoạn khó khăn, hỗ trợ ổn định hệ thống bán lẻ.
• Ưu đãi tiền thuê hạ tầng tại khu công nghiệp/khu chế xuất cho khối sản xuất – phân phối.
• Miễn/giảm thuế nhập khẩu hoặc hoàn thuế với nguyên vật liệu thiết yếu để giảm giá thành.
• Gói hỗ trợ riêng cho nhà bán lẻ: tín dụng ưu đãi, gia hạn nghĩa vụ thuế, lệ phí…

Chiến lược thích ứng cho nhà bán lẻ

• Tái cơ cấu mạng lưới: ưu tiên vị trí có doanh thu/m² tốt, giảm điểm bán kém hiệu quả.
• Mô hình hybrid: kết hợp offline + online (click & collect, last-mile) để tối ưu chi phí mặt bằng.
• Đàm phán thuê: áp dụng revenue share, bậc thang giá thuê theo doanh thu, ưu đãi thời gian đầu.
• Thiết kế cửa hàng tinh gọn: tăng SKU productivity, rút ngắn thời gian hoàn vốn fit-out.

Kết luận

Giá thuê mặt bằng bán lẻ cao là thách thức hiện hữu, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội. Việc xem xét chính sách bình ổn/giảm gánh nặng chi phí cho cả hai phía (chủ mặt bằng – nhà bán lẻ) có thể giúp ổn định nguồn cung, giữ sức mua và hỗ trợ phục hồi kinh tế.

Từ khóa liên quan (SEO)

giá thuê mặt bằng bán lẻ, mặt bằng đắt đỏ TP.HCM, giá thuê Hà Nội, bong bóng bất động sản, bình ổn giá, doanh nghiệp bán lẻ, giảm thuế cho thuê mặt bằng, ưu đãi chủ mặt bằng, so sánh giá thuê khu vực, Cushman & Wakefield, Savills, retail leasing Vietnam